Professions immobilières - Exercices corrigés BTS Professions immobilières - 6e - 103

GESTION DE COPROPRIÉTÉ
Ce pouvoir a des limites. Le syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité de cette convocation si une demande
formelle lui est adressée par le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 %
des tantièmes (le règlement de copropriété peut prévoir une proportion moindre). Dans ces circonstances la
convocation devient de droit et le syndic n'y déférant pas engage sa responsabilité.
Cependant, pour que le syndic puisse faire droit à cette demande encore faut-il qu'elle soit formulée par courrier
recommandé ou recommandé électronique et qu'elle comporte un ordre du jour complet et les pièces annexes
s'y rapportant.
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a ajouté à la loi du 10 juillet 1965 un nouvel article 17-1 AA permettant à tout
copropriétaire de solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale, ayant
pour unique ordre du jour, une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.
b. Le président du conseil syndical : faire face au syndic défaillant ou empêché
Le président du conseil syndical, s'il en existe un, pourra convoquer l'assemblée générale dans deux circonstances :
- si le syndic ne défère pas à la demande qui lui a été formulée par le conseil syndical ou un ou plusieurs
copropriétaires représentant 25 % des tantièmes. Le président du conseil syndical pourra alors convoquer
l'assemblée générale après que soit restée infructueuse pendant un délai de 8 jours une mise en demeure
adressée au syndic. Il est cependant nécessaire que les conditions sus-évoquées soient strictement respectées
à peine de nullité des résolutions en découlant. Dans ces deux circonstances, l'article 8 du décret du 17 mars
1967 impose que la convocation soit notifiée au syndic. L'absence de cette formalité n'est pas de nature à
entacher de nullité les résolutions votées au cours de l'assemblée ;
- en cas d'empêchement du syndic. Un syndic empêché est dans l'impossibilité d'accomplir sa mission pour des
raisons indépendantes de sa volonté telles que la maladie, un accident, la perte de garantie financière ou de
carte de gestion, sa liquidation judiciaire... Dans de telles circonstances, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014,
le Président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale dont l'unique ordre du jour sera
la désignation d'un nouveau syndic. Notons que le texte octroyant ce pouvoir au président ne le subordonne
pas à une mise en demeure préalable demeurée infructueuse.
c. La convocation par tout copropriétaire
Un copropriétaire peut convoquer une assemblée générale dans 3 circonstances :
- si le syndic ne défère pas aux demandes formulées par un ou plusieurs copropriétaires représentant 25 % des
tantièmes et si la copropriété est dépourvue de conseil syndical ou si ce conseil syndical n'est pas constitué ;
- si le président du conseil syndical ne se substitue pas au syndic qui ne ferait pas droit à une légitime demande ;
- en cas de carence de syndic, lorsque la copropriété est dépourvue de syndic. Depuis la loi Macron du 6 août
2015, l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, pour toutes
autres raisons que l'absence de prise de décision au sein d'une assemblée réunie à l'effet de désigner un syndic,
« l'assemblée générale peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ». Tel est le
cas par exemple du syndic n'ayant pas convoqué une assemblée préalablement à la fin de son mandat. Cette
assemblée ne pourra avoir comme unique ordre du jour que la question de la désignation d'un syndic. À défaut
d'une telle convocation, les dispositions de l'article 47 du décret du 17 mars 1967 deviennent alors applicables.
Dans les deux premières circonstances, le ou les copropriétaires doivent avoir préalablement notifiés les mises
en demeure au syndic et au président du conseil syndical. Ces mises en demeure doivent avoir été infructueuses
pendant un délai de 8 jours. À défaut de telles mises en demeure, la démarche entamée sera irrecevable.
L'absence de réaction du syndic ou du président du conseil syndical ne permet pas au copropriétaire de convoquer
directement l'assemblée. Il doit, pour ce faire, être habilité judiciairement.
L'article 50 du décret du 17 mars 1967 précise, en effet, que ce délai passé, le ou les copropriétaires intéressés
pourront saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble par une assignation en
référé aux fins d'être autorisés à convoquer l'assemblée générale. Cette assignation peut être formée par tout
copropriétaire, elle ne se limite donc pas uniquement aux copropriétaires ayant été à l'origine de la demande
de convocation restée infructueuse. Elle sera délivrée au syndic, en son nom personnel, et le cas échéant au
président du conseil syndical. Ce processus doit impérativement être respecté car, de jurisprudence constante,
les résolutions votées au cours d'une assemblée convoquée par un copropriétaire, qui n'est pas président du
conseil syndical et qui n'a pas été habilité judiciairement à une telle tâche, sont annulables.
Dans sa décision, le juge pourra habiliter un copropriétaire afin qu'il convoque l'assemblée générale ou pourra,
s'il le juge plus opportun, désigner un mandataire de justice ayant une mission similaire. Une fois désigné, le
copropriétaire devra notifier sa convocation au syndic en exercice sans que cette formalité ne soit considérée
comme substantielle.
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