Professions immobilières - Exercices corrigés BTS Professions immobilières - 6e - 104

Corrigés
d. Conséquences d'une convocation émise par un auteur irrégulier
Une convocation émise par une personne qui n'est pas habilitée, légalement ou judiciairement, est irrégulière
et entraîne la nullité des résolutions votées au cours de l'assemblée générale. Tel est le cas de l'assemblée
convoquée par un syndic hors mandat, un copropriétaire qui n'est pas président du conseil syndical et qui n'a
pas été habilité par le juge, un président du conseil syndical qui n'a pas respecté le processus prévu à l'article 8
du Décret du 17 mars 1967, et un tiers à la copropriété...
Il convient de retenir que lorsque la convocation a été expédiée même irrégulièrement, elle ne peut être annulée.
La contestation judiciaire des décisions prises devient donc une nécessité et doit impérativement intervenir dans
le délai de 2 mois à compter du lendemain de la première présentation de la notification du procès-verbal de
l'assemblée générale, à défaut cette irrégularité est couverte.
La présence à l'assemblée générale du copropriétaire irrégulièrement convoqué ne purge pas son droit de
recours, il doit simplement avoir la qualité d'opposant aux résolutions contestées et ce conformément aux
dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le copropriétaire qui entend contester les résolutions votées au cours de cette assemblée irrégulièrement
convoqué n'aura pas à justifier d'un quelconque grief ou préjudice. L'irrégularité de la convocation à une
assemblée générale devant désigner le syndic est de nature à priver cet organe du pouvoir de convoquer les
assemblées suivantes. En effet, l'annulation du mandat de syndic aura pour effet de rendre annulable toutes
les assemblées qu'il aura convoquées. Il sera néanmoins nécessaire qu'un recours soit exercé contre chacune
d'entre elles dans les formes et délais prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le défaut de qualité du
convoquant demeure source d'un important contentieux.
Il a été part ailleurs retenu que l'irrégularité grave d'une convocation pouvait s'analyser en un trouble
manifestement illicite permettant au juge des référés sur la base de l'article 835 du Code de procédure civile
d'en proscrire la tenue.
Ainsi, ces copropriétaires, même s'ils représentent 25 % des voix du syndicat ne pouvaient convoquer cette
assemblée sauf à ce que l'un d'entre eux ait été expressément autorisé par une décision de justice. Il faut ainsi
agir à l'encontre de cette convocation pour empêcher la tenue de cette assemblée.
2. La révocation du syndic
Pour les contrats de syndic adoptés depuis le 4 juillet 2020, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par
l'ordonnance du 30 octobre 2019 distingue, désormais, entre le non-renouvellement et la résiliation anticipée
du contrat du syndic en place. Les nouvelles modalités prévues par ce texte sont reprises, in extenso, dans le
modèle type de contrat de syndic prévu par le décret du 2 juillet 2020.
Ce nouveau texte précise que le non-renouvellement du contrat arrivant à son terme n'ouvre pas droit à
indemnité pour le syndicat des copropriétaires :
* si la désignation d'un nouveau syndic (avec contrat) et la fin anticipée du contrat de syndic sont mises à
l'ordre du jour d'une assemblée devant se tenir dans les 3 mois précédant la fin du contrat du syndic en
place ;
* si le syndic n'entend pas représenter sa candidature, il doit avertir le conseil syndical de son intention 3 mois
avant la tenue de l'assemblée à venir pour lui permettre une mise en concurrence.
L'assemblée désignera alors son nouveau syndic et fixera clairement les dates de fin du contrat en cours et de
prise d'effet du nouveau contrat. Ces deux dates ne peuvent intervenir au plus tôt un jour franc après la tenue
de l'assemblée.
La résiliation unilatérale anticipée du contrat de syndic, c'est-à-dire sa révocation par le syndicat ou la démission
du syndic, suppose, comme le soutenait la jurisprudence, une inexécution grave de l'autre partie.
Certaines formalités doivent être respectées :
* si la résiliation émane du syndic, ce dernier doit en informer le conseil syndical, ou à défaut l'ensemble
des copropriétaires par courrier AR ou LRE (notification) en précisant les motifs reprochés au syndicat. Une
assemblée pourra alors être convoquée dans les deux mois suivant cette notification. La résiliation prend
effet un jour franc après la tenue de l'assemblée. Le syndic démissionnaire a donc l'obligation de convoquer
une assemblée pour pourvoir à son remplacement ;
* si la résiliation émane du conseil syndical, il devra notifier au syndic une demande d'inscription d'un ordre
du jour complémentaire à l'assemblée générale à venir portant sur la résiliation du contrat et précisant les
inexécutions reprochées et parallèlement l'élection d'un successeur. Cette résiliation prend effet un jour
franc après la tenue de l'assemblée.
102 EXERCICES CORRIGÉS DU BTS PI - 2024 /2025

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