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GESTION LOCATIVE
dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans les 3 mois qui suivent
l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de
solder immédiatement l'ensemble des comptes.
En effet, le montant pouvant être retenu est erroné : il s'agit de 20 % et non de 50 %.
La régularisation et la restitution doivent intervenir dans le mois et non dans les 3 mois.
Proposition de rédaction :
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes
provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant
du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution
du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci
pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive
des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement
l'ensemble des comptes.
2/ Le montant de ce dépôt de garantie sera indexé selon les mêmes modalités que le loyer et en même temps
en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction et ne donnera lieu à aucun dédommagement
ou intérêt en cas de restitution tardive raisonnable.
En effet, l'article 22 prévoit au contraire que le dépôt de garantie ne peut pas être révisé (même sur l'ICC et non
l'IRL) et que sa restitution tardive entraîne une majoration de 10 % pour chaque période mensuelle commencée
en retard.
Proposition de rédaction :
- Le montant du dépôt de garantie ne fera l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location,
éventuellement renouvelé.
- À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une
somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence
de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Question 2
Fondement (1 point) : si la loi du 6 juillet 1989 prévoit que des clauses doivent impérativement être présentes
dans le contrat de bail, aux fins d'information du locataire, que d'autres peuvent être librement insérées ou
non par les parties au bail, d'autres, enfin, dans le but d'assurer un équilibre des rapports contractuels entre le
bailleur et le locataire, sont prohibées. Il s'agit notamment des clauses dites « réputées non écrites », qui sont
notamment précisées par l'article 4 de la loi de 1989.
Toutes les clauses ici ne sont pas (totalement) illicites.
La clause licite (1 point) : « (...) Le locataire pourra procéder au paiement du loyer par prélèvement automatique
sur son compte bancaire courant en remettant au bailleur une autorisation de prélèvement dûment complétée. »
Ce que l'article 4 de la loi de 1989 interdit c'est d'imposer au locataire le prélèvement. En effet, la clause illicite
est celle « qui impose comme mode de paiement du loyer l'ordre de prélèvement automatique sur le compte
courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ». Ici, le prélèvement n'est pas
imposé, ce n'est qu'une possibilité : « le locataire pourra... ».
La clause partiellement licite (2 points) : « En cas de vente ou de relocation du logement loué, le locataire doit
laisser visiter celui-ci, par le bailleur ou son représentant, au plus deux heures par jour, tous les jours de l'année,
sans exception, du lundi au samedi, de 08h00 à 09h00 et 17h00 à 18h00. »
Cette clause de visite du logement est partiellement valable. En effet, l'article 4 de la loi de 1989 prévoit qu'est
réputée non écrite la clause « qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser
visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ». Si rien ne s'oppose à ce que les
parties stipulent d'un commun accord un encadrement de ce droit de visite, ce qui est le cas pour la personne
pouvant faire visiter (bailleur/représentant ; 1h le matin et 1h le soir), les visites ne peuvent être imposées tous
les jours de l'année. En effet, le texte de l'article 4 précise qu'elles sont interdites les jours fériés et qu'elles ne
peuvent intervenir que les jours ouvrables, ce qui exclut donc aussi le dimanche, mais pas le samedi a priori
même si certains pensent le contraire.
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