Professions immobilières - Exercices corrigés BTS Professions immobilières - 6e - 179

DROIT ET VEILLE JURIDIQUE
- les ruptures judiciaires : l'employeur et le salarié peuvent demander la résolution judiciaire du contrat à
durée déterminée pour un des motifs de rupture anticipée. Le régime de la rupture prononcée par le juge
sera identique à celui de la rupture unilatérale.
En revanche, seul le salarié est à même de demander la résolution judiciaire d'un contrat à durée déterminée. Il
doit, pour ce faire, apporter la preuve de manquements suffisants de l'employeur à ses devoirs et obligations. Le
régime est identique à celui de la prise d'acte de la rupture, à deux exceptions près : la demande de résolution
n'emporte pas rupture du contrat de travail ; si les manquements ne sont pas avérés ou suffisamment graves,
le contrat n'est pas rompu.
54 CAS PRATIQUE
A. Les différents critères sont : l'existence ou pas d'associé ; le besoin en capitaux ; le régime fiscal et
la protection du patrimoine familial. La structure la mieux adaptée :
- Société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) : il s'agit d'une société mixte qui conjugue société de
capitaux et société de personnes. Le nombre des associés y est illimité. La responsabilité des associés est
limitée à l'apport engagé et les prises de décisions sont réparties à parts égales entre ceux-ci et le président.
Le dirigeant d'une SAS/SASU est assimilé à un salarié et bénéficie donc d'un rattachement à la Sécurité
sociale.
- L'entreprise individuelle : il s'agit de la forme la plus choisie notamment pour les agents commerciaux. La
création est simplifiée, les démarches administratives sont allégées. Il n'est exigé aucun apport (ni financier,
ni matériel, ni en nature). Mais le responsable doit honorer ses dettes même avec ses biens personnels. La
loi MACRON du 8 août 2015 permet de soustraire la résidence personnelle du débiteur à la couverture de
ses dettes.
- L'EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée) : elle dissocie le patrimoine personnel du patrimoine
professionnel. Les financements par l'emprunt sont difficiles, les banques ne pouvant garantir leurs prêts
sur les biens personnels.
B. Les obligations professionnelles du professionnel de l'immobilier
Le commerçant est soumis à différentes obligations :
- il doit s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés et aura ainsi un numéro d'immatriculation
(SIRET ou SIREN). Cette demande s'effectue par l'intermédiaire du centre de formalité des entreprises. Ce
registre est tenu au greffe de chaque tribunal de commerce ;
- publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ;
- il doit tenir une comptabilité et respecter les principes comptables (documents comptables comme le livre
journal, grand livre, les comptes annuels comme le bilan, compte de résultat...) ;
- et il est tenu à différentes obligations fiscales (il est assujetti à diverses taxes et impôts comme la TVA par
exemple) ou bancaires (ouverture d'un compte bancaire).
55 CAS PRATIQUE
1) Le contrat de vente est un contrat consensuel (C. civ., art. 1583 et 1589). L'article 1109 du Code civil dispose
que : « le contrat est solennel lorsque sa validité est subordonnée à des formes déterminées par la loi ».
Contrairement aux contrats consensuels, les contrats solennels nécessitent un certain formalisme. Bien que
consensuel, en pratique, le contrat de vente est soumis à la rédaction d'un acte authentique, les parties en faisant
une condition de la vente. Mais surtout, pour être opposable aux tiers, ce contrat de vente doit être publié. Ainsi,
en pratique, la vente d'une maison suppose la rédaction d'un acte authentique.
A. Les actes authentiques : ce sont des actes établis par un officier ministériel (ex : notaire, commissaire
de justice...) et selon les formes prescrites par la loi. L'original est dressé en un exemplaire et conservé par
l'officier public. Il s'agit par exemple des actes d'état civil, des ventes immobilières... Ils peuvent être établis et
signés sur support électronique. Ils sont conservés au « minutier central des notaires » pendant au moins 75 ans.
Ils conservent leur force probante par voie électronique. Ces actes ont une force probante car ils font foi jusqu'à
inscription de faux. Ils comportent une date certaine et ils sont exécutoires de plein droit comme une décision
judiciaire. L'acte authentique permet de constituer une preuve car il est opposable aux tiers en produisant des
effets et conséquences juridiques qu'ils devront respecter (ex. : dans le cadre d'une vente immobilière, dans le
mois suivant l'acte authentique, le notaire chargé de la vente doit respecter les formalités de publicité au service
de la publicité foncière).
Tous les contrats importants peuvent être dressés par acte authentique, la loi, les règlements et les contrats
peuvent l'imposer, comme par exemple les contrats de mariage, les donations, les ventes immobilières... En
l'espèce, on ne peut que conseiller aux époux Dupont de passer devant le notaire pour acheter leur bien.
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