Professions immobilières - Exercices corrigés BTS Professions immobilières - 6e - 91

GESTION DE COPROPRIÉTÉ
La destination y est définie comme « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis
son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, le
caractère physique de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants ».
Il s'agit donc des caractéristiques physiques, juridiques, contractuelles et sociales de l'immeuble justifiant l'intérêt
qu'ont eu les copropriétaires lors de leur achat.
La destination de l'immeuble joue le rôle de garde-fou au sein de la copropriété (L. 1965, art. 9, 25 b, 26, 30)
en ce qu'elle limite les velléités des copropriétaires dans leurs comportements individuels (L. 1965, art. 9), du
syndicat dans sa prise de décision et du règlement de copropriété à régenter la vie des copropriétaires.
Cette destination de l'immeuble se compose notamment des mentions et stipulations du règlement de copropriété
et des autres documents de la copropriété mais comprend également tout ce qui définit l'immeuble dans un
sens large.
Assez classiquement, le règlement de copropriété peut prévoir une « clause d'habitation bourgeoise dite
exclusive », cette clause réserve l'usage de l'immeuble entièrement à l'habitation, rendant ainsi toute activité
professionnelle et/ou commerciale incompatible avec la destination de l'immeuble. La location meublée de
courte durée dite « commerciale » (plus de 120 jours par an d'une résidence principale ou de manière récurrente
d'une résidence secondaire) y est donc proscrite.
Plus fréquemment, le règlement peut prévoir une « clause d'habitation bourgeoise dite ordinaire », selon laquelle,
en principe, les activités libérales et d'habitation sont autorisées au sein de l'immeuble.
Dans cette hypothèse, la jurisprudence avait tout d'abord admis l'activité de location de meublés de courte
durée. Cependant, dans des décisions récentes, cette même jurisprudence a évolué.
C'est ainsi que dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation a retenu que les locations de meublés
touristiques ne correspondaient pas à la destination d'un immeuble à usage mixte professionnel/habitation.
Dans cette espèce, la Cour de cassation était saisie de la question de savoir si les clauses d'un règlement
de copropriété relatives à la destination de l'immeuble pouvaient faire obstacle au droit d'un copropriétaire
sur ses parties privatives et plus particulièrement sur sa capacité à les transformer librement en meublés de
tourisme.
La Cour de cassation retient que « (...) attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement
de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte
professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel
qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de
l'existence d'un bail et constaté que (les bailleurs) avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très
brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services,
la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient
pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. »
Plus récemment, cette même juridiction est venue confirmer sa position en rappelant qu'il pouvait être interdit
dans un immeuble à usage exclusif d'habitation, dans lequel l'activité professionnelle était admise à titre
accessoire, de poursuivre une activité commerciale de location de ses lots à la journée ou à la semaine.
Ces décisions confortent l'évolution de la jurisprudence tendant vers une appréciation stricte de la conformité
de ces locations avec les clauses du règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.
Enfin la clause d'habitation, prévue par le règlement de copropriété, peut être à « usage mixte », permettant
une cohabitation entre les activités professionnelles/commerciales et l'habitation sous réserve de respecter
l'affectation des lots.
Dans ce dernier cas, qu'elle soit répétée ou sporadique, l'activité de location meublée de courte durée semble
y être tolérée. Néanmoins cette liberté n'est pas totale car elle peut être encadrée par d'autres stipulations du
règlement et les droits des autres copropriétaires.
Ainsi si votre immeuble est de standing, après examen du règlement de copropriété, la location de courte durée
en meublé peut être interdite ou, en tout état de cause incompatible avec les clauses du règlement.
4. Le règlement de copropriété peut-il contenir une stipulation interdisant la location en meublée de courte
durée ?
Le règlement de copropriété peut prévoir dans ses stipulations l'interdiction expresse de l'exercice de l'activité
de location meublée de courte durée ou tout du moins la restreindre.
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