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GESTION DE COPROPRIÉTÉ
Le syndic
organe exécutif de la copropriété, il en est également le mandataire. Sa présence au sein d'une copropriété est obligatoire.
Cette fonction peut être assumée par un professionnel qui devra répondre de la loi HOGUET comme pour un copropriétaire.
L'ensemble des missions du syndic est repris dans son contrat, qui depuis le 1er
juillet 2015, répond d'une forme réglementaire.
Il a notamment pour mission :
- l'organisation et la tenue de l'assemblée générale annuelle de la copropriété ;
- la gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété ;
- l'administration et la gestion de la copropriété ;
- la souscription des polices d'assurance et les déclarations des sinistres ;
- la gestion du personnel d'immeuble ;
- la création d'un compte bancaire séparé propre à chaque copropriété ;
- la reprographie, l'archivage et la mise en ligne des documents relatifs à la copropriété...
L'exécution des décisions et le respect du règlement de copropriété sont assurés par le syndic, organe exécutif de la
copropriété.
Ce dernier exerce sa mission avec l'assistance, sous le contrôle et la surveillance du conseil syndical. Cet organe, composé des
copropriétaires, assure ainsi la liaison entre les membres du syndicat et leur syndic
2. Les majorités de vote en assemblée générale
Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant
au nombre de tantièmes qu'il possède dans les parties communes.
Ainsi un copropriétaire qui est propriétaire d'un lot auquel sont attribués 150/1 000es
des parties communes
dispose de 150 voix sur 1 000.
Le statut de la copropriété distingue 4 majorités de vote posées par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet
1965.
Majorité simple
de l'article 24
Cette majorité est la majorité de droit commun. Elle s'applique donc automatiquement sauf si un texte en dispose autrement.
Il s'agit de la majorité de voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance à l'assemblée.
Les abstentionnistes en sont donc exclus.
Exemple : si l'assemblée générale de la copropriété réunie 3 copropriétaires présents et un représenté totalisant 400 voix sur 1 000,
la résolution sera adoptée si elle obtient au moins 201 voix.
Majorité absolue
de l'article 25
Passerelle
de l'article 25-1
Double majorité
de l'article 26
Il s'agit de la majorité des voix du syndicat, de tous les copropriétaires, qu'ils soient ou non présents ou représentés à l'assemblée.
Exemple : si le syndicat compte 1 000 voix, la décision, pour être adoptée, devra recueillir 501 voix.
Permet, lorsque certaines décisions dépendant des conditions de l'article 25 n'ont pas obtenu la majorité nécessaire, de faire
à nouveau voter le syndicat sur ces mêmes questions à la majorité moindre de l'article 24.
Ainsi le syndicat revote immédiatement, aux conditions de majorité de l'article 24, les questions ayant obtenu, à un premier
vote, le tiers des voix.
Certaines questions, d'une gravité plus importante, nécessitent qu'elles soient adoptées à une majorité plus lourde. La majorité
de l'article 26, qualifiée par la pratique de « double majorité », est attendue lorsque la majorité des membres du syndicat,
représentant au moins les deux tiers des voix, votent en faveur de la décision.
Exemple : dans un immeuble comptant 10 copropriétaires représentant 1 000 voix, le projet de décision sera adopté si 6 copropriétaires
représentant 667 voix votent en sa faveur.
Passerelle
de l'article 26-1
Lorsqu'une décision devant être prise aux conditions de majorité de l'article 26 n'a pas été adoptée mais qu'elle a recueilli
l'approbation d'au moins la moitié des membres du syndicat représentant le tiers de voix, la même assemblée peut statuer
immédiatement à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Exemple : dans un immeuble comptant 10 copropriétaires représentant 1 000 voix, le projet de décision sera adopté à la majorité
de l'article 26 si 6 copropriétaires représentant 667 voix votent en sa faveur. Néanmoins, et en application de l'article 26-1, si
cette majorité n'est pas atteinte mais que 6 copropriétaires représentant au moins 334/1 000 des voix du syndicat y ont voté
favorablement, le syndicat revotera immédiatement et la résolution sera adoptée si 501/1 000 des voix du syndicat y sont
favorables.
Unanimité
Les décisions les plus lourdes de conséquences pour la copropriété, qui affectent son essence, nécessitent un vote unanime de
tous les copropriétaires. Ainsi si un seul s'abstient, s'oppose, n'est pas présent ou représenté, la décision est rejetée.
3. La représentation en assemblée générale
En cas d'empêchement, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire afin que celui-ci le
représente à l'assemblée. Ce mandataire ne doit pas obligatoirement être un copropriétaire. Par contre, le syndic,
ses proches ou ses préposés ne peuvent recevoir de mandat de vote sous peine de nullité des décisions prises.
Chaque mandataire ne peut détenir, à quelques titres que ce soit, plus de 3 délégations de vote sauf si le total
des voix qu'il détient ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat (les dispositions transitoires applicables du fait
de la crise sanitaire liée au Covid-19 ont porté, provisoirement, à 15 % ce total.)
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