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Droit du commerce et des affaires

rendre opposable au bailleur la cession de la créance de jouissance des lieux qu'a le
locataire à son encontre.

Le principe de libre cessibilité du contrat de bail est cependant supplétif.
Le propriétaire peut donc, s'il réussit à l'imposer dans la négociation, insérer
dans le contrat une clause limitant ou aménageant la cessibilité du bail.
Il peut ainsi exiger d'être informé, d'être appelé à l'acte, ou de donner son accord. Il ne
peut cependant, comme tout justiciable, abuser de son droit : ainsi, en présence d'une
clause exigeant que tout cessionnaire éventuel reçoive son agrément, il ne pourrait
valablement refuser systématiquement tous les candidats à la reprise que le
locataire en titre viendrait lui proposer. Le propriétaire peut même poser un principe
conventionnel de refus de toute cession. Mais, en présence d'une clause refusant
toute possibilité de cession, l'article L. 145-16 du Code de commerce prévoit que le
bailleur ne peut refuser celle-ci lorsque le repreneur du bail est également le
cessionnaire du fonds (il s'agit de l'hypothèse où le locataire en titre cède non
seulement son bail mais aussi tout son commerce ; Cass. 3e civ., 2 oct. 2002,
nº 01-02.035) ; cette cessibilité forcée du contrat de bail constitue une exception au
principe de l'effet relatif des contrats.
Le contrat de cession de bail risque d'être requalifié en cession de fonds, lorsque la
clientèle est essentiellement composée d'un achalandage (cf. supra no 131 et 140),
car, alors, céder le Droit de jouissance des murs revient à céder aussi la clientèle,
donc le fonds. Il arrive ainsi qu'un commerçant, souhaitant avoir la jouissance d'un
emplacement pour y mener un commerce différent de celui qui y est exploité, soit
néanmoins contraint d'acquérir le fonds, donc une clientèle dont il n'a pas besoin,
pour avoir le bénéfice du bail commercial qu'il convoite.

Le prix payé par le nouveau locataire à l'ancien est en général appelé
"droit de bail" (expression que l'on ne confondra pas avec celle de "droit
au bail" qui signifie "Droit au bénéfice des dispositions du Code sur le bail
commercial" et, principalement, "droit à une indemnité d'éviction en cas de
refus de renouvellement du contrat").
Le "pas de porte" est une notion très proche, puisqu'il s'agit aussi d'une
somme versée en contrepartie de l'obtention d'un bail commercial, mais
c'est un montant remis au propriétaire des murs (vides) et non à un
précédent locataire encore occupant (cf. infra nº 319).
309. La compétence des tribunaux en matière de bail commercial est
fixée aux articles L. 145-56 et R. 145-23 du Code de commerce et R. 211-4,
11º du Code de l'organisation judiciaire.
Au plan territorial, le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel
se situe l'immeuble loué.
Au plan matériel, la compétence juridictionnelle revient ici au TGI.
Et ce, même si on invoque dans ce cadre un déséquilibre significatif tel que prévu par
l'article L. 442-6 du Code de commerce (Cass. com., 18 oct. 2016, nº 14-27.212).
Cependant, s'il s'agit d'une contestation relative au plafonnement des loyers lors d'un
renouvellement ou d'une révision, une commission départementale de conciliation est
susceptible de tenter de concilier les parties (C. com., art. L. 145-35) et le contentieux du
prix des loyers (contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé)
relève de la compétence du président du tribunal de grande instance (ou d'un juge
délégué) (C. com., art. R. 145-23).

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