Systèmes Cours - Droit du commerce et des affaires - 5e - 162

Droit du commerce et des affaires

activité sollicitée (Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, nº 11-17.213) et ce, malgré
l'opposition du bailleur.
Le locataire peut d'abord demander à adjoindre à son activité initiale une
nouvelle activité connexe ou complémentaire (p. ex., celle de coiffure pour
hommes pour un coiffeur pour femmes). Pour ce faire, il lui suffit de notifier
son intention au propriétaire qui ne peut s'y opposer (sur la possibilité pour
le juge d'imposer une déspécialisation connexe ou complémentaire en cas
de procédure de traitement des difficultés des entreprises, v. C. com., art.
L. 642-7, al. 4).
Le bailleur peut juste contester le caractère de connexité ou de complémentarité de la
nouvelle activité. Une fois cette déspécialisation signifiée, le bailleur peut obtenir une
majoration du loyer, mais seulement lors de la révision triennale qui suit.

Le preneur à bail peut aussi tenter d'obtenir une déspécialisation
concernant une activité différente de celle jusque-là menée (voire changer
totalement d'activité, auquel cas, on admet, pour l'application du Droit des
baux commerciaux, la fiction d'une identité maintenue du fonds de
commerce alors que la clientèle et ses supports - autres que le bail - ont
totalement changé). Il faut tout d'abord que la spécialité nouvelle soit
compatible avec les caractères, la destination ou la situation de
l'immeuble. Il faut ensuite que le locataire en fasse la demande.
Si le bailleur accepte,
corrélativement le loyer.

peut

augmenter

immédiatement

S'il refuse, le locataire peut saisir le TGI. Si le refus du bailleur n'est pas
justifié par un motif grave et légitime, le tribunal peut passer outre et, eu
égard à la conjoncture et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la
distribution, autoriser le preneur à mener son activité nouvelle.
Le locataire doit démontrer que sa baisse de chiffre d'affaires trouve sa cause dans
une source objective, extrinsèque, nationale ou locale, et n'est donc pas due à sa
mauvaise gestion). Lorsqu'il veut se déspécialiser dans une activité différente, le
locataire doit, en plus, notifier son intention aux créanciers inscrits sur son fonds de
commerce.

En fait, le propriétaire refusera chaque fois qu'il se sera engagé à
réserver l'exclusivité, de l'activité que le demandeur veut justement mener,
à un autre locataire installé sur le même site (Cass. 3e civ., 4 mai 2006,
nº 04-10.051).
Mais le droit à la déspécialisation est d'ordre public.
Les conventions "verticales", passées entre un même propriétaire et ses différents
locataires d'un même site, tendant à réserver à chacun l'exclusivité d'une activité,
ne peuvent donc y faire obstacle, si la déspécialisation est obtenue par décision
judiciaire (au demeurant, un commerçant ne peut être obligé d'adhérer à une
association de commerçants d'un centre commercial - susceptible de prévoir ces
engagements de non-concurrence réciproques : Cass. 3e civ., 12 juin 2003,
nº 02-10.778 ; Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, nº 10-23.928 ; Cass. 1re civ., 12 juill. 2012,
nº 11-17.587). Le propriétaire n'est pas alors contractuellement responsable,
puisqu'il a refusé la déspécialisation ; cette solution (Cass. Ass. plén., 26 janv. 1973,
nº 71-10.583) relativise la valeur de telles stipulations.

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