Systèmes Cours - Droit du commerce et des affaires - 5e - 44

Droit du commerce et des affaires

d'orientation, préc., nº 97-1051 du 18 nov. 1997, qui a commercialisé la pêche
maritime... ; rappr. pour la production et la vente d'énergie électrique par un
particulier, v. Cass. 1re civ., 25 févr. 2016, nº 15-10.735).

Mais il faut, en sus, un achat motivé par l'intention de revendre.
Ainsi, lorsqu'un entrepreneur utilise depuis plusieurs années un matériel et qu'il
souhaite le vendre, il n'y a pas acte de commerce par nature : le matériel dont il veut
se séparer n'avait pas été acheté en vue de la revente, mais en vue de son utilisation).

Il faut enfin l'intention de revendre avec profit (le profit, l'idée de lucre,
étant la condition toujours sous-entendue de la commercialité - cf. supra
nº 16). Cela étant, le bénéfice n'est pas forcément au rendez-vous. Il arrive
que le commerçant ne parvienne pas à revendre avec profit.
Ainsi, les premiers termes de l'article L. 110-1 permettent déjà, à eux
seuls, de faire relever du Droit commercial, tout le commerce (au sens
économique traditionnel) et toute l'industrie.
67. « Tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre, à moins que
l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou plusieurs bâtiments et de les
vendre en bloc ou par locaux » (art. L. 110-1, 2º) ; ce texte vise l'achat pour
revendre les immeubles sans transformation ou avec transformation mais,
alors, sous réserve d'exclusion de la promotion immobilière.
L'achat pour revendre les immeubles sans transformation correspond à
l'activité des marchands de biens.
Il a fallu attendre la loi nº 67-563 du 13 juillet 1967 (l'on était alors dans une période
d'intense spéculation immobilière) pour que le législateur français consente à sortir,
en partie et fort prudemment, de la tradition romaine voulant que le placement
"noble" de l'immobilier reste du domaine civil (cf. supra nº 2 et 38). On s'apercevait
enfin que si les immeubles ne se déplacent pas, les valeurs immobilières, elles,
circulent et parfois même donnent lieu à la spéculation la plus effrénée.

La formule « à moins que l'acquéreur n'ait agi en vue d'édifier un ou
plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux » revient à exclure
de la commercialité l'activité de promotion immobilière.
En 1967, l'on avait inséré, dans l'article 632, uniquement le premier membre de la
phrase (« tout achat de biens immeubles en vue de les revendre »). L'achat pour
revendre les immeubles avec transformation était donc compris ("là où la loi ne
distingue pas..."), dans la commercialité immobilière introduite en 1967, sans
restriction. Les juges du fond, appliquant le texte, commercialisèrent donc des
activités de promotion immobilière, puisque celles-ci consistent à acquérir des
terrains (donc des immeubles) en vue de construire (donc de les transformer) et de
revendre les biens par lots. Le groupe de pression des promoteurs immobiliers obtint
alors une loi, présentée comme interprétative (en réalité rétroactive), les excluant de
la commercialité : l'exception, contenue dans le texte, introduite par la loi nº 70-601 du
9 juillet 1970, est conséquemment censée y être présente depuis 1967.

On perçoit (même s'il ne s'agit ici que d'un exemple de ce constat) que le
monde de l'immobilier est coupé en deux, une partie de l'activité immobilière
étant restée civile.

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