Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 166

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

peut évincer le locataire à tout moment, à charge pour ce dernier de se retourner contre
son bailleur pour manquement à son obligation de garantir la jouissance paisible du
bien110.
En matière immobilière, il arrive fréquemment que le bail se conclue par l'intermédiaire
d'un mandataire. L'agent immobilier intervient tantôt en tant que courtier, pour mettre en
relation le propriétaire et un locataire, tantôt comme véritable gestionnaire en concluant
le contrat en tant que bailleur. Dans tous les cas, il doit disposer d'un mandat écrit et
valablement enregistré.
En l'absence de mandat exprès, la théorie de l'apparence s'applique à l'encontre du
propriétaire qui se trouve engagé par un contrat auquel il n'a pas consenti. Le bail conclu
par le propriétaire apparent devient alors opposable au véritable propriétaire, lorsque le
locataire de bonne foi, a cru contracter avec celui qui avait le pouvoir pour ce faire. La
théorie de l'apparence ne s'applique pas à l'agent immobilier qui doit toujours disposer
d'un mandat exprès l'autorisant à conclure le bail. La Cour de cassation exclut formellement l'application cette aux professionnels de l'immobilier111. La loi nº 70-9 du 2 janvier
1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972 imposent la conclusion d'un mandat
écrit précisant les pouvoirs des personnes qui se livrent habituellement à des opérations
de gestion immobilière, de sorte que le mandat apparent ne peut faire échec aux dispositions impératives applicables à l'agent immobilier.

B. Le preneur
Le titulaire du contrat de bail. La conclusion d'un contrat de bail constitue un acte
d'administration pour le locataire. Il dispose d'un droit personnel de jouissance sur le bien.
Certains baux spéciaux se montrent plus stricts quant à la capacité exigée pour le preneur.
Ainsi lorsqu'il conclut un bail commercial, ce dernier doit disposer de la capacité
commerciale112.
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285 La cotitularité du bail. L'article 1751 du Code civil institue un principe de cotitularité du
bail consenti aux époux ou aux partenaires liés par un pacte civil de solidarité qui en font la
demande conjointement, lorsque l'immeuble donné à bail constitue leur logement d'habitation. Par le simple effet de la loi, la qualité de locataire est attribuée au conjoint du titulaire
du bail. En cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant devient donc titulaire
exclusif du bail113. Dans l'hypothèse d'un divorce ou d'une séparation de corps, le juge
attribue le droit au bail à l'un ou l'autre des époux en considération des intérêts sociaux ou
familiaux.
La loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 et applicable aux baux d'habitation prévoit toutefois une
restriction à ce principe de cotitularité du bail lorsque le contrat porte sur la résidence
principale des époux. Ces derniers doivent, pour en bénéficier, faire connaître au préalable
leur situation matrimoniale au bailleur.

110.
111.
112.
113.

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V. infra, nº 308.
Cass. 1re civ., 5 juin 2008, Bull. civ. III, nº 163.
V. supra, nº 279.
Cass. 3e civ., 2 mai 2012, Bull. civ. III, nº 63.

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