Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 185

Le bail
319 Le paiement des intermédiaires. Le contrat peut prévoir de mettre à la charge du
locataire les honoraires des intermédiaires ayant concouru à la conclusion du contrat.
Lorsque le bail porte sur un logement à usage d'habitation, l'article 5 de la loi du 6 juillet
1989 laisse au bailleur le soin de s'acquitter de la rémunération des mandataires chargés
de l'entremise ou de la négociation liée à la mise en location du logement. En revanche,
les honoraires relatifs à la visite de l'immeuble, constitution du dossier, rédaction du bail
et de l'état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant des
sommes mises à la charge des locataires fait l'objet d'un plafonnement lié à la surface
habitable179. À peine de nullité, ces montants plafonnés doivent être reproduits dans le
contrat de bail, lorsque le contrat est conclu avec le concours d'un mandataire.

320 Le paiement des charges. En matière de bail, le paiement ne porte pas uniquement
sur le loyer, puisque le preneur est également redevable des charges qui en constituent
l'accessoire. Afin de limiter le contentieux qui survient à l'occasion du paiement des
charges, les textes spéciaux procèdent à une répartition des charges entre le bailleur
et son locataire.
À propos du bail d'un immeuble à usage d'habitation, le décret nº 87-713 du 26 août 1987
indique la liste des charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire.
L'article 7G de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR comporte un
nouvel alinéa qui précise qu'à défaut de remise de l'attestation d'assurance, le bailleur
peut souscrire un contrat d'assurance pour le compte du locataire et récupérable auprès
de celui-ci, après une mise en demeure restée infructueuse. Il est également prévu la
possibilité pour le bailleur de majorer le montant total de la prime d'assurance annuelle
récupérable auprès du locataire et ainsi l'indemniser pour les démarches entreprises à
son profit. Le décret du 31 mars 2016 fixe le montant maximal de cette majoration180.
La loi nº 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites
entreprises a tenté de rééquilibrer les relations entre bailleur et preneur à bail commercial. En effet, en l'absence de dispositions particulières, les bailleurs étaient tentés
d'imputer l'ensemble des charges aux locataires par le biais de stipulations incluses
dans le contrat de bail. Désormais, l'article R. 145-35 du Code de commerce181 énumère
les charges qui sont supportées par le seul bailleur.

Les sanctions en cas de non-paiement du loyer et des charges. Le non-respect d'une
obligation essentielle entraîne la résiliation du contrat pour défaut de paiement du loyer. En
pratique, le contrat de bail contient une clause résolutoire permettant au seul bailleur de
mettre en œuvre la résiliation du bail après l'expiration du délai visé dans la mise en
demeure182.
321

179. Décret nº 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de
transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier.
180. Décret nº 2016-383 du 30 mars 2016, fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour
compte du locataire.
181. Issu du décret nº 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial.
182. Le locataire ne peut pas demander le bénéfice de la clause résolutoire stipulée au seul profit du bailleur. Cass. 3e civ.,
27 avr. 2017, nº 16-13625.

185

Table des matières de la publication Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re