Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 190

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

le locataire sur les obligations du bailleur, les voies de recours et les conditions
d'indemnisation202.
La loi ALUR nº 2014-366 du 24 mars 2014 modifie les dispositions relatives au congé
délivré au locataire protégé. Le législateur interdit au bailleur de s'opposer au renouvellement du bail lorsque le locataire est protégé, c'est-à-dire celui âgé de plus de soixantecinq ans203 ou celui dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de
ressources fixé par arrêté du ministre chargé du logement. Dès lors, le bailleur subira le
renouvellement du bail, sauf s'il a lui-même plus de soixante-cinq ans ou si ses
ressources annuelles ne dépassent pas ce plafond.
L'article 15 IV prévoit des sanctions pénales à l'encontre du bailleur ayant délivré frauduleusement un congé pour reprise ou pour vente. Il encourt une amende qui ne peut être
supérieure à six mille euros pour le bailleur personne physique et trente mille euros s'il
s'agit d'une personne morale.
329 Le congé délivré au preneur à bail commercial. Le droit au renouvellement du bail
commercial au profit du locataire est un principe d'ordre public204. Les nouvelles dispositions applicables au bail commercial ont durci la forme de la délivrance du congé puisque
la loi du 18 juin 2014205 avait autorisé le bailleur à procéder par voie de lettre recommandée
avec accusé de réception. La loi Macron du 6 août 2015206 revient sur la forme du congé qui
doit désormais être délivré par acte extrajudiciaire pour le dernier jour du trimestre civil et
au moins six mois à l'avance. Une distinction doit être effectuée selon que le congé
comporte ou non une offre de renouvellement au profit du preneur.
Le congé avec refus de renouvellement indique, à peine de nullité, les motifs pour
lesquels il est donné et mentionne que le locataire qui entend, soit contester le congé,
soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné207.
Le congé peut au contraire comporter une offre de renouvellement sans qu'il soit besoin
de fixer un nouveau loyer. Le renouvellement n'est pas conditionné à la fixation concomitante du nouveau bail, il suffit que les parties s'entendent sur le principe du renouvellement.

330 Le congé délivré au preneur à bail rural. Le preneur a droit au renouvellement du bail
rural, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le
bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes208. Le propriétaire qui entend
s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur au moins dix-huit mois avant

202. L'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage
de résidence principale se réfère à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée qui concerne la constitution des nouveaux
contrats de location à signer à compter du 1er aout 2015. L'article 15 de la loi prévoit une autre notice d'information à joindre
lors d'un congé pour vente qui n'a pas encore donné lieu à publication. Dans le doute, cette notice peut être reproduite si le
congé n'est pas rédigé par huissier.
203. Soixante-dix ans avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR.
204. C. com., art. L. 145-8 et s.
205. Loi nº 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel.
206. L. nº 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques.
207. C. com., art. L. 145-9.
208. C. rur., art. L. 411-31.

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