Cours - Droit des contrats spéciaux - 1re - 32

DROIT DES CONTRATS SPÉCIAUX

ce délai excède deux ans ». Le bénéficiaire sera alors exonéré du paiement du dépôt de
garantie si le délai de réalisation se révèle plus important.

B. Le régime juridique du contrat préliminaire
Le droit de rétractation. L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation
accorde un droit de rétractation à l'acquéreur non professionnel en cas d'acquisition d'un
immeuble à usage d'habitation55, de souscription de parts donnant vocation à l'attribution
en jouissance ou en propriété, d'immeubles d'habitation, de vente d'immeubles à construire, ou encore de location-accession à la propriété immobilière. L'acquéreur bénéficie
d'un délai de dix jours pour se rétraccter56 à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. La remise en main propre est envisageable pour autant
qu'elle ait date certaine.
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La réalisation de la vente. Le promettant s'oblige à accorder à son cocontractant une
préférence d'achat s'il décide de réaliser le projet de construction57 et surtout de le
commercialiser. La mise en œuvre de la préférence se matérialise par la notification au
bénéficiaire du projet d'acte définitif, un mois avant la conclusion de l'acte authentique. De
son côté, le bénéficiaire peut expressément renoncer à ce délai et décider de conclure la
vente par acte notarié. Le projet de vente doit être conforme aux stipulations du contrat
préliminaire. Le législateur autorise néanmoins quelques divergences mineures entre le
projet d'acte authentique et les stipulations de l'avant-contrat.
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41 La non-réalisation de la vente avec restitution du dépôt de garantie. S'il estime
le projet immobilier peu rentable économiquement, le vendeur peut renoncer à réaliser le
projet de construction. Il a alors l'obligation de restituer les dépôts de garantie versés par
les différents bénéficiaires des contrats préliminaires souscrits.
D'autres hypothèses permettent également au bénéficiaire de recouvrer le montant de
son dépôt de garantie alors même qu'il renonce à réaliser la vente. L'article R. 261-31 du
Code de la construction et de l'habitation prévoit les hypothèses dans lesquelles la vente
ne s'est pas conclue dans le délai stipulé dans le contrat préliminaire ; lorsque le prix de
vente est supérieur de 5 % à celui initialement prévu ; lorsque le bénéficiaire n'obtient pas
le prêt ; si l'un des éléments d'équipement prévu est manquant ; ou enfin si l'immeuble
présente un déficit de valeur à hauteur de plus de 10 %. Outre la restitution du dépôt de
garantie, des dommages-intérêts sont alloués au bénéficiaire qui rapporte la preuve d'un
manquement de la part de son cocontractant58.

55. La Cour de cassation rappelle que ce texte doit être interprété strictement et ne peut être étendu aux immeubles à usage
mixte, c'est-à-dire à usage professionnel et d'habitation. Cass. 3e civ., 30 janv. 2008, Bull. civ. III, nº 15 ; JCP N 2008, 1231, obs.
H. PÉRINET-MARQUET.
56. La loi Macron nº 2015-990 du 6 août 2015, publiée au JO le 7 août modifie la loi Hamon et apporte des changements concernant les délais SRU ou délai de rétractation lors de l'achat d'un bien immobilier, articles L. 12-16-1 et L. 121-21. La loi Macron
s'applique aussi bien aux achats immobiliers neufs qu'anciens. Le délai de rétractation est désormais de 10 jours.
57. Cass. 3e civ., 30 nov. 2011, Bull. civ. III, nº 203.
58. Cass. 3e civ., 13 mars 2007, nº 06-11156, inédit.

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