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À PROPOS DE L'ERREUR SUR LA RENTABILITÉ

À cet égard, le dol par mensonge ou par réticence s'avère mieux adapté que
l'erreur spontanée66, quand bien même la nécessité de prouver l'intention de
tromper serait de nature à en entraver la caractérisation67. L'absence d'exactitude des données chiffrées fournies lors de la conclusion du contrat pourra être
sanctionnée par la nullité aux conditions, banales, dans lesquelles on admet que
le consentement a été surpris68. Encore faudra-t-il qu'une méprise puisse être au
moins alléguée, comme cela a été rappelé dans une affaire où une SCI ayant
acquis plusieurs lots de copropriété d'un immeuble de rapport occupés par des
locataires s'était prévalue de l'annonce d'une fausse rentabilité par la mention
erronée de loyers mensuels et non trimestriels dans la promesse de vente puis dans
l'acte authentique pour solliciter une indemnisation sur le fondement du dol et
de l'erreur. La première chambre civile a jugé qu'« ayant constaté que la promesse
de vente ainsi que l'acte authentique comportaient une erreur sur la périodicité
des loyers, l'arrêt relève que l'acquéreur avait pu consulter les baux, dont il avait
copie, avant tout engagement et avait déclaré parfaitement connaître les conditions de location des biens vendus, en sorte que celui-ci disposait des éléments
d'information nécessaires pour apprécier la rentabilité de l'immeuble et prendre
une décision éclairée » en sorte que la cour d'appel, qui a souverainement estimé
qu'il n'était pas établi que la venderesse avait donné sciemment une information
erronée afin de tromper l'acquéreur et l'amener à contracter, a pu déduire l'absence de dol et exclure toute erreur excusable sur la substance du bien69.
Dans bien des situations, on préférera invoquer plus utilement un manquement à l'obligation précontractuelle d'information (spéciale ou générale) ou au
devoir de conseil70. La Cour de cassation a ainsi jugé qu'« ayant exactement énoncé qu'un agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations
immobilières de placement se doit d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à
effectuer, la cour d'appel constatant que les termes employés dans la plaquette
publicitaire distribuée par l'agence, annonçant la perception de loyers "nets de
charge", "garantis par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence", étaient de nature à convaincre des investisseurs non avertis
que ce type de montage présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité
66. J. Flour, J.-L. Aubert et E. Savaux, op. cit., n° 203-1, faisant état d'une hésitation sur
le fondement retenu en jurisprudence.
67. Fr. Terré, Ph. Simler et Y. Lequette, op. cit., n° 218-1, in fine.
68. V. sur l'exigence d'une dissimulation volontaire, Cass. com. 7 oct. 2014, n° 13-10.431 ;
Cass. com. 12  mai 2015, n°  14-12.473, perte certaine de la rentabilité économique de la
société sciemment dissimulée au cessionnaire.
69. Cass. 1re civ. 11 déc. 2013, n° 12-28.432 ; Rappr. plus récemment, Cass. com. 4 nov.
2014, n° 13-24.665, qui juge qu'ayant « fait ressortir qu'il n'était pas démontré que les cédants
aient fourni volontairement de fausses estimations de commandes afin de donner au gérant de
la société C3V une idée erronée de la valeur de la société cédée, la cour d'appel a exactement
retenu que la preuve de manoeuvres dolosives à l'origine des mauvais résultats des années 2006
et 2007 n'était pas rapportée ».
70. V. à cet égard, Cass. com. 23 sept. 2014, n° 13-22.763.



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