Droit des affaires - La propriété fiduciaire : nature et régime - 293

Le régime de la propriété fiduciaire au dénouement de la fiducie

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dence admet l'existence d'une obligation précontractuelle d'information pesant
sur le vendeur, engageant sa responsabilité quand il omet d'informer l'acquéreur
d'éléments importants du contrat qu'il était seul à connaître ». Le devoir de collaboration est l'obligation pour « le vendeur (...) d'informer l'acheteur de ce qu'il
sait et interroger l'acheteur sur ce que celui-ci désire »86. Cependant, l'obligation
d'information et de conseil « pour les particuliers, vendeurs occasionnels, (...) se
limite à la loyauté et la bonne foi, telle que les contours en sont donnés dans le cadre
du dol par réticence »87.
515. Cette obligation de renseignement ne devrait pas poser des difficultés insurmontables pour le fiduciaire, même si celle-ci sera lourde à gérer matériellement car
il faudra qu'il soit en mesure de délivrer au futur acquéreur toutes les informations
nécessaires à l'acquéreur pour acquérir les biens de manière éclairée. Par conséquent
et afin de limiter toute possibilité de voir sa responsabilité engagée, le fiduciaire devra
organiser préalablement un audit de l'actif à vendre. Cet audit se matérialisera par la
rédaction d'un rapport qui sera remis à l'acquéreur. Étant précisé que ledit rapport est
fait sous la responsabilité exclusive d'un professionnel88. L'intégralité de ce rapport
devra être jointe en annexe du contrat de vente. Si les conclusions mettent en exergue
des risques particuliers, ces derniers devront être repris exhaustivement dans l'acte de
vente. Cette méthode a ainsi été suivie par le fiduciaire qui a été en charge du premier
dénouement d'une fiducie portant sur un actif immobilier. L'obligation de délivrance
à la charge du vendeur peut être définie comme la mise à disposition par le vendeur
à l'acheteur de la chose vendue89. Ainsi, le vendeur doit délivrer la chose vendue
et non une chose différente. Une telle obligation ne devrait pas poser de difficulté
majeure, mais elle nécessitera de la part du fiduciaire de préciser la chose vendue aux
acquéreurs potentiels en présentant ses caractéristiques. Celles-ci devront être exactes
et ainsi, la chose livrée par le vendeur correspondra à la commande de l'acheteur.

86. Philippe Malaurie, Laurent Aynès, Pierre-Yves Gautier, « Les contrats spéciaux », LGDJ,
collection Droit civil, 2014, 7e édition, § 310 et 316.
87. François Collart Dutilleul et Philippe Delebecque, « Contrats civils et commerciaux »,
Dalloz, 2011, 9e édition, § 219.
88. Dans ce contexte, il est ajouté la clause suivante : « (...) L'acquéreur fera son affaire exclusive
sans aucun recours contre le vendeur d'une éventuelle inexactitude du rapport et des conséquences
financières d'une telle inexactitude aussi importante soit elle, (...) Dans l'hypothèse où des recherches
ultérieures révèleraient le caractère inexact du rapport, le vendeur subroge l'acquéreur dans les droits
et actions qu'il détient à l'encontre de l'auteur du rapport. »
89. Article 1603 du Code civil : « Il (le vendeur) a deux obligations principales, celle de délivrer
et celle de garantir la chose qu'il vend ». Article 1604 du Code civil « La délivrance est le transport de
la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. »

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