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TRANSACTION IMMOBILIÈRE

Est ainsi nul le prêt fait, au su des deux parties, en vue de réaliser des opérations prohibées
par la loi, contraires aux bonnes mœurs ou à l'ordre public (C. civ., art. 1133).
À ces règles générales, des règles spécifiques s'ajoutent pour les prêts immobiliers. Elles présentent un caractère dérogatoire et exceptionnel en ce qu'elles ne s'appliquent qu'aux opérations de crédit immobilier qui remplissent les deux conditions définies par le Code de la
consommation : le prêt doit être conclu entre un prêteur, personne physique ou morale, qui
consent de manière habituelle des prêts et un emprunteur, personne physique ou moral, agissant en dehors de son activité professionnelle (un consommateur en somme) et il doit être
destiné à financer l'acquisition ou la construction d'un ou plusieurs immeubles ainsi que des
travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien. Lorsque ces travaux ne sont pas liés à une
acquisition, ils doivent être d'un montant supérieur à 75 000 €.
Ces règles spécifiques sont au nombre de trois :
* règles relatives à la publicité des crédits immobiliers : d'abord, le Code de la consommation
a voulu le protéger contre le risque d'un engagement irréfléchi, car souscrit trop rapidement. Il a a ainsi imposé des règles relatives à la publicité des crédits immobiliers. Il fallait
éviter que l'attention du consommateur soit attirée par une publicité, en apparence alléchante, mais incomplète et imposant au candidat emprunteur un engagement immédiat,
sans qu'il ait pu faire jouer la concurrence ;
* procédure dite de traitement du surendettement : ensuite, il a institué une procédure dite de
traitement du surendettement qui a pour but de permettre au consommateur, écrasé sous
le poids des crédits, de planifier les remboursements et d'obliger les créanciers à déclarer
leurs créances. Dans les situations les plus graves, une procédure de faillite civile, dite
de rétablissement personnel, peut être mise en œuvre afin d'aboutir à la liquidation du
patrimoine du débiteur et à l'effacement de toutes ses dettes en cas d'insuffisance d'actif ;
* système de l'offre préalable : enfin, et surtout, il a édicté des dispositions freinant la formation du contrat de crédit, par le système de l'offre préalable. Celle-ci, du moins en théorie,
permet au consommateur de prendre connaissance des conditions exactes du crédit. La
convention ne deviendra définitive qu'après l'écoulement d'un délai de réflexion. Sur ce
point, on a pu parler de formation successive du contrat de crédit.
L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une
durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur. Pendant cette
durée, l'offrant n'a pas la possibilité de se rétracter, ni de modifier son offre. Passé le délai, l'offre
devient automatiquement caduque, sans que son auteur ne soit tenu de manifester sa volonté.
Le contenu de l'offre préalable de crédit est très précisément réglementé par le Code de la
consommation. Son but consiste à informer de manière complète et précise le consommateur
sur le contenu du contrat qu'il se propose de conclure. Selon l'article L. 312-8 du Code de la
consommation, l'offre doit :
− mentionner l'identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées,
− préciser la nature, l'objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux
dates et conditions de mise à disposition des fonds,
− comprendre un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts,
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