Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière - 137

La réalisation de la vente

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disqualifier le contrat de promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente. Au-delà,
les juges du fond sont souverains dans leur appréciation.
Limite à la faculté de percevoir l'indemnité au jour de la formation du contrat : lorsque
l'avant contrat conclu est de ceux qui font naître une faculté de rétractation au profit de
l'acquéreur (cf. art. L 271-1 du CCH), l'acquéreur non professionnel ne peut être tenu
d'effectuer un versement quelconque avant l'expiration du délai de rétractation que si
l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son
concours à la vente et disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des
fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire
des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la
date de cette rétractation (cf. art. L 271-2 CCH). Le non-respect de cette interdiction est
puni de 30 000 euros d'amende.
Prévoir le sort de l'indemnité en cas de formation du contrat de vente et en cas de caducité
de la PUV :
− Si la vente est formée : prévoir que le montant de l'indemnité viendra s'imputer sur le prix
de vente ;
− Si l'option n'est pas levée par la faute du bénéficiaire : prévoir que l'indemnité est conservée
par le promettant à titre de compensation de l'immobilisation de son bien pendant la durée
d'option ;
− Si l'option n'est pas levée, sans faute du bénéficiaire (rétractation ou non réalisation d'une
condition suspensive telle l'obtention d'un prêt, sans faute) : prévoir la restitution de l'indemnité au bénéficiaire (sauf si le bénéficiaire à la faculté de se rétracter et sous réserve des conditions de mise en œuvre de cette faculté).
Prévoir un délai d'option :
les parties sont libres de fixer cette durée.
Prévoir les modalités de levée d'option :
il est nécessaire, afin d'éviter tout contentieux inhérent à la date de la levée d'option, qui
doit se faire dans le délai pour opter, d'indiquer les modalités de manifestation de la volonté
du bénéficiaire. L'envoi d'un écrit recommandé avec avis de réception (LRAR) est un mode de
preuve incontestable. On retiendra alors la date d'envoi.
Prévoir la sanction du non-respect des obligations des parties :
− Dans l'éventualité où le promettant se rétracte : prévoir une clause pénale et/ou une clause
d'exécution forcée.
Exemple de clause d'exécution forcée : « Les engagements énoncés au présent contrat
constituent des obligations dont les parties conviennent expressément qu'elles pourront faire
l'objet d'une exécution forcée en nature en cas de manquement de la partie qui s'est engagée.
En tant que de besoin, le créancier renonce expressément au bénéfice de l'article 1142 du code
civil, lequel dispose que "toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et
intérêts de la part du débiteur" ».

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