Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière - 162

154

TRANSACTION IMMOBILIÈRE

À défaut de respect de ces obligations, le vendeur peut agir en exécution forcée (et, s'il y a
lieu, faire valoir son privilège) ou en résolution de la vente. Dans cette dernière hypothèse, le
juge saisi de la demande appréciera l'opportunité de celle-ci suivant la gravité de l'obligation
de l'acquéreur inexécuté. La prévision d'une clause résolutoire expresse au contrat permettra
d'écarter l'appréciation en opportunité de la demande par le juge.

III - La vente d'immeubles à construire
La vente d'immeubles à construire permet de vendre un immeuble avant qu'il ne soit achevé.
Elle oblige le vendeur à édifier un immeuble dans un délai déterminé par contrat. Elle se distingue de la vente d'immeuble à rénover. La vente d'immeuble à rénover oblige le vendeur
à accomplir des travaux de rénovation sur un immeuble bâti. Cette vente est soumise aux
règles de la vente d'immeuble à construire lorsque les travaux que le vendeur s'engage à réaliser ou à faire réaliser sont des travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de
l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Lorsque ces travaux sont de moindre importance et concernent un immeuble bâti, ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation
ou à usage professionnel et d'habitation, le vendeur qui s'engage à les réaliser, directement
ou indirectement, tout en percevant des sommes d'argent de l'acquéreur avant leur livraison,
doit conclure un contrat de vente d'immeuble à rénover. En conséquence d'un tel contrat, le
vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des
constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et
à mesure de leur exécution.
La vente d'immeubles à construire peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement
(A). Lorsque le bien objet de la vente est destiné à un usage d'habitation et que l'acheteur
s'oblige à effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction,
le contrat est soumis à un régime juridique impératif. Ces règles, dites du «secteur protégé»,
seront seules étudiées ici (hors secteur protégé, l'opération est soumise au droit commun). Elles
imposent, lorsque la formation d'un avant-contrat est envisagée, la conclusion d'un contrat de
réservation (B) et prévoient une protection renforcée de l'accédant à la propriété (C).
A - Les différents types de vente d'immeubles à construire
1°/ La vente à terme

La VAT est le contrat par lequel le vendeur s'engage à livrer l'immeuble promis après son
achèvement. L'acheteur s'engage quant à lui à en prendre livraison et à en payer le prix à la
date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit par la constatation par acte
authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de
la vente. On constate ici une simultanéité entre l'achèvement et la livraison, le paiement du
prix et le transfert de propriété ainsi qu'une absence de paiement du prix avant la livraison qui
dépend du constat de l'achèvement de l'immeuble à construire. Quand bien même le vendeur constructeur peut obtenir des dépôts de garantie en cours de construction, ce contrat est
Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière

Table des matières de la publication Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière
