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La réalisation de la location

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convenir que le locataire pourra donner congé à d'autres échéances que celle prévue par la loi
(échéance annuelle par exemple).
Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d'une pension d'invalidité peut donner
congé à tout moment, en respectant un préavis de six mois avant la date prévue pour la restitution des locaux. En cas de congé irrégulier, le bail continue et le locataire est tenu au paiement
du loyer. Si le locataire reste dans les lieux après la date d'effet du congé, il peut être considéré
comme ayant renoncé au congé délivré.
Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat
de bail le prévoit. Le contrat de bail est transmis aux héritiers qui pourront, s'il y a lieu, donner
congé.
* Congé donné par le bailleur :
Le bailleur ne peut donner congé par période triennale que lorsqu'il entend construire,
reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre le local d'habitation accessoire pour le réaffecter à un usage d'habitation, exécuter des travaux dans le cadre d'une opération de restauration
immobilière ou en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Hors de ces hypothèse, il peut donner congé pour le terme du bail, ou à tout
moment si le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester
le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant
l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le
montant de l'indemnité est calculé en regard des conséquences du non renouvellement du bail
pour le preneur. Elle n'est pas du si le preneur n'a pas droit au renouvellement du bail. Ce droit
lui est en effet refusé s'il n'est pas propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués ou s'il ne l'a
pas exploité dans les trois ans qui précèdent la date d'effet du congé.
Le locataire pouvant prétendre à l'indemnité d'éviction dispose de trois mois à partir de
son versement pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut être
contraint de quitter les lieux. On notera que le nouvel article L. 145-4 du Code de commerce
étend le recours possible à la lettre recommandée dans la plupart des rapports locataire-bailleur
(congé donné par le preneur, demande de renouvellement de bail par le preneur...).
* Droit de priorité du locataire
Lorsque le bailleur entend céder le local loué, sans pour autant donner congé à son locataire,
il devra l'en informer par LRAR afin de lui proposer la priorité de cet achat. Le locataire dispose d'un mois pour faire connaître son intention à compter de la réception de l'offre qu'il aura
reçu. Un second droit de préférence lui est également accordé si le bailleur décide de vendre à
des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu'il avait initialement indiqué au locataire.
* Résiliation du bail 
Le bail peut prendre fin par résiliation pour non-respect par une partie de ses obligations.
Une clause résolutoire de plein droit peut avoir été prévue au bail. Elle ne produira effet qu'un
mois après un commandement demeuré infructueux mentionnant, à peine de nullité, ce délai.



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