Hors collection - BTS Professions immobilières - Transaction immobilière - 193

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travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des
travaux entrepris (L. 1989 art. 7).
6) En aucun cas. Le preneur ne saurait se faire justice à lui-même. Il doit saisir le tribunal
compétent pour faire constater la carence du bailleur et, au besoin, obtenir l'exécution forcée
de ses obligations.
7) Pour les contrats conclus avant le 27 mars 2014, le bail peut prévoir une pénalité en cas de
retard de paiement des loyers ou des charges. Mais le contrat de bail ne peut prévoir de clause
permettant au bailleur de percevoir des pénalités pour non-respect par le preneur de ses obligations. Pour les contrats conclus ou renouvelés après le 27 mars 2014, aucune pénalité ne peut
plus sanctionner les fautes du preneur y compris en cas de retard de paiement.
8) Depuis la loi du 24 mars 2014, il convient de distinguer suivant la date de naissance de
la dette du locataire. Les arriérés de charges ou de loyers constitués avant le 27 mars peuvent
être réclamés pendant cinq ans. Ceux constitués après cette date ne peuvent l'être que pendant
trois ans. Le locataire est également soumis à cette prescription en en cas de trop versé. De plus,
lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant
l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la
demande.

Cas pratiques de synthèse - Transaction et Location
M. et Mme DUSSE, mariés sans contrat en janvier 2000, vous ont rencontré en mars 2014.
Ils envisageaient alors de vendre un appartement, situé à Grenoble, dans une copropriété
récente, qu'ils ont acquis en l'état futur d'achèvement en 2010. Cet appartement, qu'ils pensaient avoir vendu en 2014, est actuellement loué nu.
Cette vente n'a pas pu se régulariser à la fin de l'année 2015, comme cela avait été prévu.
En effet, leurs acquéreurs se sont finalement ravisés au jour de la réitération de la vente par
acte authentique, et ils ont du s'engager dans une procédure judiciaire afin de voir sanctionnés
leurs acquéreurs pour non-respect de leur engagement mais également de retrouver leur liberté
de vendre. En effet, les acquéreurs ont refusé de réitérer l'avant-contrat qu'ils avaient conclu
prétextant de difficultés financières.
Ils vous rencontrent à nouveau aujourd'hui, après que vous leur ayez trouvé un autre acquéreur en la personne de Monsieur Jean. Ce dernier souhaite faire un investissement locatif.
M. et Mme DUSSE vous indiquent qu'ayant dû quitter leur appartement début juin 2015,
pour raisons professionnels, ils ont donné à bail leur logement vide de tous meubles à Monsieur
Claude, jeune ingénieur. Ils n'ont toutefois pas pris le temps de régulariser le bail avec ce dernier et vous demandent quel contrat il convient de lui proposer.
Ils en profitent pour vous poser les questions suivantes auxquelles vous répondrez le plus
précisément possible :
1°) Echaudés par leur mésaventure, M. et Mme DUSSE, souhaitent sécuriser l'engagement
de leur nouvel acquéreur et pouvoir reprendre leur liberté en cas de défaillance de ce dernier.
Quel avant contrat leur conseillez-vous compte tenu de la situation ?
2°) Quelles pièces devez-vous réunir pour préparer cet avant-contrat ? Qu'allez-vous leur
demander ?

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