Cours - Droit commercial - 3e - 310

DROIT COMMERCIAL

élaboré. Aujourd'hui, la réglementation du bail commercial essentiellement issue du décret
du 30 septembre 1953 est codifiée aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Ainsi, lorsque le commerçant loue les locaux dans lesquels il exploite son fonds de
commerce, le contrat de louage ne constitue pas un bail soumis au Code civil, mais un bail
commercial soumis au statut des baux commerciaux. Or, ce régime est largement dérogatoire au droit commun, notamment parce que le bail confère au commerçant la propriété
commerciale, c'est-à-dire qu'il dispose d'un droit au renouvellement du bail ou, à défaut,
d'une indemnité d'éviction. Toutefois, le bail commercial est un contrat également soumis
au droit commun du louage de choses lorsque le droit spécial du Code de commerce ne
prévoit pas de dispositions.
431 Du droit au bail. - Le droit au bail constitue la créance que détient le locatairecommerçant à l'encontre du propriétaire de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds
de commerce. Il s'agit du droit à la jouissance des lieux loués où s'exerce l'activité
commerciale et surtout du droit de se prévaloir du statut des baux commerciaux. Le droit
au bail représente donc pour le commerçant le bénéfice au statut protecteur des baux
commerciaux mis en place en sa faveur et les avantages qui en découlent. Ce droit fait
partie du fonds de commerce et peut en être un élément d'exploitation fondamental constitutif d'une valeur économique considérable1.
432 Esprit du statut. - Ce statut vise à rééquilibrer les relations contractuelles au bénéfice
du locataire-commerçant. Le but recherché est de protéger le fonds de commerce en assurant sa stabilité géographique : pour cela est conféré ce que l'on qualifie de propriété
commerciale qui consiste à lui reconnaître le droit au renouvellement du bail commercial
et à défaut de renouvellement du contrat le droit à une indemnité d'éviction versée par le
propriétaire. L'expression de propriété commerciale est donc trompeuse, car il n'est pas
question de conférer au preneur un droit réel sur l'immeuble, et il ne dispose que d'un
droit personnel. L'objectif du statut des baux commerciaux consiste donc à protéger le
fonds de commerce et il ne s'agit pas en revanche de protéger directement la personne du
commerçant. Ainsi, le droit au bail est intégré dans la composition du fonds de commerce
et suit ce fonds lorsqu'il est vendu au profit de l'acquéreur2. Ce droit est attaché au fonds et
non à la personne du commerçant.
433 Des conséquences économiques critiquées. - Après son entrée en vigueur, le statut
des baux commerciaux a été la cible de nombreuses critiques. Il lui était notamment
reproché de freiner l'activité économique par l'avantage excessif qu'il conférerait aux locataires-commerçants, à savoir la garantie de stabilité octroyée à ces derniers. Les propriétaires répercuteraient ces avantages par des contreparties financières plus importantes
mises à la charge de leurs locataires. Il en résulterait une installation de nouveaux
commerçants plus difficile, notamment en raison de l'exigence d'un pas-de-porte par les
propriétaires, ce qui surenchérit le coût de l'installation. Car ce statut donne un privilège

1. CA Paris, 10 avr. 2013, nº 11/01736 : la cession de la totalité des parts d'une société ne peut être assimilée à la cession du
droit au bail dont elle est titulaire, sous réserve d'une fraude.
2. V. supra, nos 384 et s.

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