Cours - Droit commercial - 3e - 313

Le bail commercial

être remplies pour bénéficier du statut des baux commerciaux, et il faut relever que la condition de nationalité est supprimée à l'égard du preneur pour le bénéfice du statut des baux
commerciaux ainsi que pour le bailleur en matière de droits de reprise des locaux loués. La
loi du 18 juin 2014 entérine ainsi une solution déjà retenue par la Cour de cassation11. Les
conditions tiennent aux parties contractantes, au local loué, ainsi qu'à l'exploitation d'un
fonds de commerce dans les lieux loués.

A. Les conditions relatives aux parties
438 Du bailleur. - Les conditions relatives au bailleur consistent simplement dans sa capacité à conclure le bail. Lorsque le bailleur est incapable, la convention est conclue en son
nom par son représentant légal. Quand le bailleur est un mineur, le preneur ne peut se
prévaloir du droit au renouvellement à sa majorité, ni du droit à une indemnité d'éviction12.
Par ailleurs, le bailleur doit obtenir le consentement du conjoint si l'immeuble appartient à
la communauté de biens des deux époux, et ce à peine de nullité du bail.

Preneur et immatriculations. - Pour conclure un bail commercial, le preneur doit être
en principe un professionnel inscrit à un registre, soit en tant que commerçant ou industriel
au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au
Répertoire des métiers. L'exigence de l'immatriculation n'est en fait vérifiée qu'au jour de la
demande de renouvellement et elle n'est pas nécessaire lors de la conclusion du
contrat. Ainsi, ce n'est que lorsque le bénéfice du statut est invoqué lors de la demande de
renouvellement, que cette exigence de l'immatriculation est appréciée et doit être
effective13. Le défaut d'inscription à cette date fait perdre la propriété commerciale au
locataire-commerçant. Si le commerçant exploite plusieurs fonds de commerce, des
inscriptions complémentaires ou secondaires doivent être effectuées pour bénéficier du
statut à l'égard de chaque fonds de commerce. L'exigence d'immatriculation est alors
appréciée strictement par les juges.
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Assouplissement de l'exigence d'immatriculation. - En cas de décès du titulaire du
bail, les héritiers ou ayants droit peuvent demander le maintien de l'immatriculation de
leur ayant cause pour les besoins de la succession bien qu'ils n'exploitent pas de fonds de
commerce ou de fonds artisanal14. Par ailleurs, la pluralité de preneurs pour un même bail
commercial imposait l'immatriculation de chacun d'entre eux au Registre du commerce et
des sociétés, et ce formalisme lourd risquait de faire perdre le bénéfice de la propriété
commerciale en cas de non-respect par l'un des preneurs. Depuis la loi de modernisation
de l'économie (LME) du 4 août 2008, la formalité a été simplifiée en présence de plusieurs
preneurs du bail commercial : désormais, le statut s'applique même si certains copreneurs
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11. Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, nº 10-30291 : Bull. civ. III, nº 194.
12. V. infra, nº 511.
13. L'immatriculation doit exister au jour de la demande en justice de l'application du statut : Cass. 3e civ., 18 juin 2014, nº 1220174 : D. 2014, 1374, obs. Y. ROUQUET ; précisément, pour une demande en renouvellement du locataire, c'est la date de l'assignation qui est prise en compte : Cass. 3e civ., 22 janv. 2014, nº 12-26179 : RJDA 2014, nº 7, nº 604.
14. C. com., art. L. 145-1 in fine.

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