Cours - Droit commercial - 3e - 319

Le bail commercial

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de
l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est
réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de
conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à
caractère saisonnier.

453 Locations saisonnières. - Sont tout d'abord visées les locations saisonnières très
fréquentes dans les stations balnéaires qui sont caractérisées par une durée allant de quelques jours, quelques semaines à quelques mois. L'article L. 145-5 du Code de commerce
les exclut expressément du champ d'application du statut.
454 Baux dérogatoires - L'exception au statut. - La durée de principe du bail commercial
est d'au moins neuf ans, mais une exception est prévue par le statut grâce à une catégorie
de baux appelés les baux dérogatoires : les parties peuvent conclure un bail pour une durée
au plus égale à trois ans. La loi nº 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié la physionomie des
baux dérogatoires, en procédant notamment à l'allongement de leur durée. Ainsi, la durée
du bail dérogatoire est désormais au plus égale à trois ans, alors qu'elle n'était que de deux
ans avant la réforme21.
Ce bail dérogatoire au statut des baux commerciaux ne confère aucun droit au locataire à
la fin du bail : la propriété commerciale ne lui est pas reconnue et il n'a donc droit ni au
renouvellement du bail, ni à une indemnité d'éviction. La particularité de ces baux dits
dérogatoires est que les parties remplissent toutes les conditions du statut et devraient
impérativement se soumettre à ce statut. La convention locative constitue un bail ordinaire,
avec un terme déterminé dans des conditions normales. Il ne s'agit pas d'une convention
spéciale tel un bail précaire. C'est simplement un contrat de bail ordinaire dont la spécificité est de prévoir une courte durée. Or le décret du 30 septembre 1953 a permis aux
parties de soustraire leur convention locative de ce statut en stipulant cette durée courte.
Le bail dérogatoire est donc un moyen pour les parties d'éluder l'application du régime des
baux commerciaux. La justification de cette importante dérogation au statut des baux
commerciaux serait de permettre aux locataires-commerçants de tester une activité avant
de s'engager dans une convention locative d'une durée plus longue. Cet intérêt peut être
nuancé puisque le preneur bénéficie d'une faculté de résiliation triennale. L'intérêt est
manifestement faible au regard des avantages qu'apporte le statut des baux commerciaux
au preneur. En revanche, le propriétaire des lieux loués a un intérêt manifeste à la conclusion d'un bail dérogatoire plutôt que d'un bail commercial. Le statut des baux commerciaux
n'étant pas applicable, c'est le droit commun du louage qui s'applique et les prérogatives
reconnues au locataire sont très limitées, en particulier à la fin du contrat.
455 Les conditions du bail dérogatoire. - Pour qu'il soit valablement conclu, le bail dérogatoire doit répondre à plusieurs conditions découlant de l'article L. 145-5 du Code de

21. Article L. 145-5 du Code de commerce modifié par la loi du 18 juin 2014.

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