Cours - Droit commercial - 3e - 330

DROIT COMMERCIAL

prévue par l'article L. 145-39 du Code de commerce se cumule au dispositif de la révision
légale qui peut toujours être demandée par l'une des parties.
485 Bail avec clause-recettes. - Le cas des loyers comportant une clause-recette est
différent45 car ils ne sont pas concernés par le système de la révision légale. Cette dernière
est en effet exclue en présence d'une stipulation d'une clause-recette. La Cour de cassation
soustrait les clauses-recettes du mécanisme de la révision et du renouvellement du statut
des baux commerciaux46. Elle refuse ainsi d'assimiler les clauses-recettes à des clauses
d'indexation sur le chiffre d'affaires. Les clauses-recettes sont donc entièrement régies
par la convention des parties.

§ 2. Les droits du preneur
486 Teneur. - En vertu du bail commercial, le preneur se voit accorder quatre prérogatives
particulières : le locataire peut modifier l'affectation des lieux loués, mettre un terme de
façon anticipée au contrat, il peut céder le bail et il peut exercer un droit de préemption en
cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce.

A. La modification de l'affectation des lieux loués
487 Déspécialisation. - Le statut des baux commerciaux permet au preneur de modifier
l'affectation des lieux loués. Cette faculté appelée déspécialisation est réglementée par les
articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce. Comme tout bail, le bail commercial
stipule généralement que l'immeuble est affecté à une activité commerciale, mais encore
que c'est telle activité qui y sera exercée. Cette possibilité dérogatoire au droit commun du
bail permet au locataire de modifier leur activité, voire de se reconvertir sans être obligé de
continuer une activité en déclin pendant la durée du bail. Aussi, le statut fut-il réformé en ce
sens par une loi du 12 mai 1965 et par une loi du 17 juillet 1971 afin de lui permettre de modifier son activité. Selon l'ampleur de la modification, la déspécialisation est qualifiée de simple
ou de plénière.

1. La déspécialisation simple
Principe. - Le commerce initial se poursuit et il s'agit pour le locataire-commerçant de
lui adjoindre des activités connexes ou complémentaires.
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45. Les clauses-recettes ne sont pas analysées comme étant des clauses d'indexation : Cass. 3e civ., 5 mars 2013, nº 11-28461.
46. Cass. 3e civ., 10 mars 1993, Théâtre Saint-Georges : JCP G 1993, II, 22089, note F. AUQUE ; RTD com. 1993, p. 638,
obs. M. PÉDAMON : « la fixation du loyer renouvelé dans l'hypothèse d'un bail comportant une clause-recette échappe aux dispositions
du décret du 30 septembre 1953et n'est régie que par la convention des parties » ; la solution affirmée à l'égard d'un renouvellement
de bail commercial a néanmoins une portée générale étendue à la révision du loyer en cours de bail.

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