Cours - Droit commercial - 3e - 336

DROIT COMMERCIAL
504 Conditions opposées par le bailleur. - Le bailleur peut invoquer des causes qui empêcheront à la fois le renouvellement du bail et le versement de l'indemnité d'éviction.

Article L. 145-17 du Code de commerce
I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :
1o S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de
l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du
fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut
être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du
bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par
acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2o S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état
d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé
sans danger en raison de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

505 Motif opposable. - Il s'agit tout d'abord des motifs graves et légitimes résultant du
comportement même du locataire. En effet, le bailleur peut par exemple invoquer le
défaut régulier de paiement des loyers, une transformation des lieux loués, une sous-location ou l'exploitation d'une activité interdite. En principe, une mise en demeure préalable du
locataire est nécessaire afin de permettre au preneur de s'exécuter. Ensuite, le propriétaire
peut reprendre les locaux sans avoir à verser d'indemnité, s'il veut les reconstruire ou
lorsque les locaux sont insalubres ou pour les habiter s'il y a des locaux d'habitation accessoires au local commercial51. Les motifs opposables au preneur tiennent alors à la nature
des locaux loués.

2. La procédure de renouvellement
Formalisme. - Le droit reconnu au locataire-commerçant n'est pas automatique et il
doit être demandé par le preneur ou offert par le bailleur.
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Article L. 145-9 du Code de commerce
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre
ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement
au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au
moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à
demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification
51. C. com., art. L. 145-22.

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