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Droit du Japon

3. Utilisation des biens aux fins de sûreté
Pour l'utilisation des immeubles aux fins de sûreté, le
Code civil prévoit le gage immobilier et l'hypothèque. Le premier,
qui permet le gage du fermier, est peu utilisé, parce que, d'une
part, le créancier gagiste d'un immeuble doit en administrer le
sol (art. 357) et que, d'autre part, il ne peut demander les intérêts
de sa créance (art. 358). Ils sont censés être compensés par les
fruits lui revenant.
Au contraire, l'hypothèque conventionnelle est une sûreté
réelle immobilière utilisée fréquemment, et en particulier, à l'occasion de l'achat d'un logement à crédit. L'avantage de l'hypothèque par rapport à la cession de l'immeuble à titre de garantie
est la possibilité de constituer plusieurs hypothèques sur le même
immeuble. Le classement des créanciers hypothécaires se fait en
fonction de l'heure exacte de l'inscription de la publicité hypothécaire. Le droit du créancier hypothécaire est un droit réel, qui
confère un droit de préférence opposable erga omnes. De surcroît, la jurisprudence reconnaît au créancier hypothécaire le
droit d'exercer l'action pétitoire. Lorsque la présence des occupants empêche la réalisation de l'hypothèque et qu'ils occupent
l'immeuble grevé avec l'intention de nuire aux créanciers hypothécaires, ceux-ci peuvent les faire expulser (C. supr., 10 mars
2005, Minshu vol. 59, nº 2, p. 356). En fait, il arrive que la mafia
(yakuza) loue l'immeuble hypothéqué pour empêcher la vente
par adjudication parce que personne n'achèterait un immeuble
occupé par des gens de la mafia, bien que l'acquéreur ait le droit
d'expulser l'occupant sans titre.
La réalisation de l'hypothèque est effectuée par la mise en
œuvre d'une procédure judiciaire. Cette procédure prend du
temps (six mois en moyenne), et le prix du bien mis en vente
par adjudication est moins cher (20 % environ de moins) que
celui du marché. Ce sont les raisons pour lesquelles les créanciers
préfèrent la cession de propriété de l'immeuble à titre de garantie
à l'hypothèque lorsque le risque de non-paiement des créances
n'est pas négligeable, en particulier dans le cas de prêts aux professionnels. La cession de la propriété à titre de garantie est un

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