Grands Colloques - Fiducie-sûreté - 66

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LA FIDUCIE-SÛRETÉ

derniers maillons ont leur siège au Luxembourg. Le véhicule d'acquisition
proprement dit est une société commerciale de droit français. Une banque
de renom, également à l'origine du montage de l'opération, intervient en
qualité d'asset manager.
La structure de financement de l'acquisition est relativement simple. Elle
se réalise par le biais d'un crédit senior de l'ordre de 170 millions d'euros,
réduit à la faveur de différents amortissements, à 150 millions d'euros. La
dette senior est détenue pari passu par deux entités : une banque étrangère, et
un fonds commun de titrisation (FCT). Le crédit senior est stipulé remboursable in fine en juillet 2012.
Pour compléter le financement, une dette junior de 60 millions d'euros
est mise en place par un prêteur subordonné, la société Luxfinco, affilié à
l'associé, tandis que l'associé unique de Rive Défense (la société Franvest)
apporte, pour sa part, un peu moins de 30 millions d'euros. Le financement de ce dernier n'est pas réalisé uniquement en capital, une partie
(environ 5 millions d'euros) s'opérant au moyen d'une avance d'actionnaire
subordonnée.
Les sûretés attachées au financement senior sont standards pour ce type
d'opérations : privilège du prêteur de deniers, cessions Dailly principalement sur les loyers, lesquels sont par ailleurs versés sur un compte gagé
au profit des créanciers senior, et nantissement donné par l'associé de Rive
Défense sur les titres de sa filiale. Évidemment, une convention de subordination, prohibant tout paiement aux créanciers subordonnés avant complet
remboursement de la dette senior, lie les parties. On relèvera que l'opération
ayant été structurée en 2005, les créanciers senior ne bénéficient pas d'un
pacte commissoire.
Un dernier point important à relever : créanciers subordonnés et senior
ont le même débiteur. Dit autrement, il n'y a pas de subordination structurelle. Ce point aura une incidence significative sur la restructuration à venir.
Les difficultés rencontrées par le débiteur émergent au cours de l'année
2012. Elles sont, en définitive, assez classiques dans ce type de dossiers et
s'articulent autour de deux causes, extrinsèques et intrinsèques.
Les difficultés extrinsèques ne méritent pas qu'on s'y attarde. On sait
qu'après le 15 septembre 2008 - faillite de Lehman Brothers - le marché
de l'immobilier professionnel connaît en Europe une crise sans précédent,
qui n'épargne pas la France. Évidemment, l'immeuble acquis en 2005 est
frappé de plein fouet par cette baisse générale du marché.
À ces premières difficultés, d'autres problématiques, propres à l'opération, et tenant à la situation locative de l'actif, doivent être constatées.



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