Grands Colloques - L'avenir du droit des biens - 81

PHILIPPE CHAUVIRÉ

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L'atteinte constituée par ce droit de jouissance perpétuel est cependant
moindre par rapport à celle résultant de deux arrêts rendus en 2012. Dans
ces deux décisions en effet, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a
accepté de faire produire effet à des droits réels sui generis qui présentaient
la particularité d'être perpétuels44. Dans la déjà fameuse affaire Maison
de Poésie45, la haute juridiction affirme même, aux visas combinés des
articles 1134 et 544, que « le propriétaire peut consentir, sous réserve des
règles d'ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d'une jouissance
spéciale de son bien ».
Mais, précisément, l'ordre public des biens impose que les droits réels
sur la chose d'autrui soient limités dans le temps, sans quoi le propriétaire
serait concurrencé par le bénéficiaire de ce droit46. D'une certaine façon,
« dès lors que le titulaire d'un droit réel peut utiliser la chose et en tirer
profit aussi durablement que le propriétaire, plus rien ne l'empêche de se
dire lui-même propriétaire »47. Le caractère nécessairement temporaire
44. Dans une 1re espèce (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, Bull. civ. III, no 84), un « droit de crû
et à croître » avait été constitué par convention, mais n'avait plu été mis en œuvre depuis
plus de trente ans. Les demandeurs réclamant le bénéfice de la prescription extinctive, leur
pourvoi est rejeté au motif que « la cour d'appel en a exactement déduit que la prérogative
ainsi concédée sur la parcelle litigieuse était perpétuelle et ne pouvait s'éteindre par le nonusage trentenaire » ; Dans la seconde affaire (Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, Bull. civ. III, no 159),
plus marquante encore, la cour d'appel avait affirmé que le droit réel concédé à la fondation
Maison de poésie avait la nature d'un droit d'usage et d'habitation et que celui-ci ne pouvait
être concédé pour une durée supérieure à trente ans au profit d'une personne morale. C'est
précisément sur la question de la durée du droit que la cassation est intervenue : « en statuant
ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant
toute la durée de son existence, la jouissance ou l'occupation des locaux où elle était installée
ou de locaux de remplacement, la cour d'appel, qui a méconnu leur volonté de constituer
un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés ».
45. Voir notamment L. d'Avout, B. Mallet-Bricout, « La liberté de création des droits
réels aujourd'hui », D. 2013, p. 53 ; A. Tadros, « Création de droit réel : consécration de
l'autonomie de la volonté», D. 2012, p. 2593 ; L. Pfister, « Les particuliers peuvent-ils au gré
de leur volonté créer des droits réels ? Retour sur la controverse doctrinale au xixe siècle »,
RDC 2013, p. 1261 ; R. Libchaber, « Les habits neufs de la perpétuité ; Note sous Cour
de cassation, troisième chambre civile, 31 oct. 2012 », RDC 2013, p. 584 ; J. Dubarry,
M. Julienne, « Liberté contractuelle et droits réels », RLDC 2013, no 101, p. 7 ; W. Dross,
« L'ordre public permet-il que soit créé un droit réel perpétuel ? », RTD civ. 2013, p. 141 ;
F.-X. Testu, « L'autonomie de la volonté, source de droits réels principaux », JCP G 2012,
p. 2352.
46. « Un droit réel perpétuel met en cause la conception politique de la propriété »,
F. Zenati, « Note ss. Civ. 3e, 18 janv. 1984 », D. 1985, Jurisp., p. 505.
47. F. Zenati-Castaing, Th. Revet, Les biens, 3e éd., PUF, coll. Droit fondamental,
2008, no 301 ; dans le même sens, R. Libchaber, pour qui « Cette menace d'une perpétuité
des droits réels ébranle toute notre conception des biens. Car si un droit réel devait se
révéler perpétuel, un droit d'usage par exemple, le prétendu propriétaire ne pourrait plus
jamais reconstituer à son profit l'ensemble des prérogatives attachées à sa chose, mais devrait
admettre une concurrence permanente qui l'empêche de la considérer comme sienne »,
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