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ROMAIN BOFFA

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globalité, d'une appropriation individuelle, soit en raison de sa nature
(corps humain, œuvre de l'esprit...), soit en raison de sa configuration
(immeuble en copropriété). Dans ce cas, mais dans ce cas seulement, la
chose se morcelle en utilités particulières : ce n'est plus alors la chose dans
sa totalité qui est appropriée, mais ses utilités, ce qui permet la reconnaissance d'une propriété-jouissance. La propriété porte alors sur une
utilité particulière de la chose. C'est au fond l'absence d'appropriation
individuelle de la totalité de la chose et elle seule qui légitime la notion
de propriété-jouissance. Ainsi, s'agissant du droit de jouissance exclusif
sur parties communes, la pratique contractuelle et judiciaire qui en fait
un droit perpétuel ne revient pas au droit médiéval. Il s'agit plus finement
d'une résistance de la propriété individuelle et exclusive au schéma médiéval
de division de l'immeuble tel que posé par la loi du 10 juillet 196521. De
même, la multiplication de propriétés fragmentées sur certaines utilités des
choses inaliénables est davantage le signe d'un mouvement de réservation
individuelle de ces biens que le retour à une vision collective des choses de
l'Ancien Régime. Par où l'on voit que la reconnaissance d'un droit de jouissance perpétuel n'est qu'un moyen de pallier le refoulement de la propriété
individuelle. Si un seul ne peut s'approprier la chose, il est possible à tout le
moins de lui conférer sur elle un droit de jouissance perpétuel. En revanche,
dès lors qu'une chose fait l'objet d'une propriété exclusive, la protection
d'une telle prérogative interdit la concession de droits réels perpétuels en
dehors de la servitude.
On peut donc parfaitement concilier la propriété et les droits réels, en
acceptant que la première domine les seconds.
25. Pour conclure, il est possible de se livrer à l'exercice stimulant de la
rédaction d'un texte, en proposant un article général consacré aux droits
réels :
« Le droit réel est un droit sur la chose d'autrui.
Il se constitue et s'exerce dans le respect du droit de propriété ».
Cette formulation aurait la vertu de clarifier la notion de droit réel et de
fournir la substance de son régime commun.
26. Sur la notion de droit réel, il apparaît nécessaire de poser, dans le
lignage d'études magistrales22, qu'il existe une différence fondamentale entre
la propriété, qui est un droit sur sa propre chose, et les droits réels, qui
constituent des droits sur la chose d'autrui. Dès lors, le droit réel n'est pas
un démembrement de la propriété : ce n'est pas la propriété qui est coupée,
21. V. notre article sur « La nature juridique du droit de jouissance exclusif sur les parties
communes », LPA 2010, no 224, p. 3 et s.
22. S. Ginossar, Droit réel, propriété et créance. Élaboration d'un système rationnel des
droits patrimoniaux, LGDJ, 1960 ; F. Zenati-Castaing, thèse préc.



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Table des matières de la publication Grands Colloques - L'avenir du droit des biens

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