Contextes - Le formalisme - 141

LE FORMALISME DE TRANSCRIPTION

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efforcée d'offrir une interprétation de la loi permettant de sauvegarder les
principes du Code civil. Dans leur analyse, la nature du formalisme de transcription n'est que rarement exprimée. Les effets donnés à la transcription
permettent néanmoins de déduire la nature donnée à ce formalisme. Il apparaît ainsi que malgré la volonté de limiter l'importance de ce formalisme,
seuls quelques auteurs soutiennent son caractère strictement publicitaire (I).
La doctrine majoritaire s'est quant à elle, résolue à admettre la nécessaire
dimension solennelle de ce formalisme (II).

I - LE CARACTÈRE STRICTEMENT PUBLICITAIRE
DU FORMALISME DE LA TRANSCRIPTION
Par la loi du 23 mars 1855, le législateur impose aux bénéficiaires d'un
certain nombre d'actes20, le respect d'un double formalisme : l'acte doit
être authentifié - soit par acte notarié, soit par jugement -, avant d'être
reproduit sur un registre public. La réalisation de la première formalité
conditionne la réalisation de la seconde qui rend alors l'acte opposable
aux tiers intéressés21. En tant qu'« acte entre vifs translatifs de propriété
immobilière », la vente d'immeuble doit ainsi être transcrite au bureau des
hypothèques à peine d'inopposabilité. Frappé par cette peine, l'acte dont
la validité n'est pas remise en cause, est simplement privé de son effectivité
à l'égard de tiers22.
Sous l'empire de la loi de 1855, la vente immobilière non transcrite transfère valablement la propriété à l'acheteur. Les tiers qui disposaient de droits
20. « Sont transcrits au bureau des hypothèques de la situation des biens : 1° Tout acte entre
vifs, translatif de propriété immobilière ou de droits réels susceptibles d'hypothèque ; 2°
Tout acte portant renonciation à ces mêmes droits ; 3° Tout jugement qui déclare l'existence
d'une convention verbale de la nature ci-dessus exprimée ; 4° Tout jugement d'adjudication,
autre que celui rendu sur licitation au profit d'un cohéritier ou d'un copartageant » (Loi du
23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire, art. 1) ; « Sont également transcrits : 1° Tout acte constitutif d'antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation ; 2° Tout
acte portant renonciation à ces mêmes droits ; 3° Tout jugement qui en déclare l'existence
en vertu d'une convention verbale ; 4° Les baux d'une durée de plus de dix-huit années ;
5° Tout acte ou jugement constatant, même pour bail de moindre durée, quittance ou
cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus » (Loi du
23 mars 1855 sur la transcription en matière hypothécaire, art. 2).
21. « Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles
précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont
conservés en se conformant aux lois » (Loi du 23 mars 1855 sur la transcription en matière
hypothécaire, art. 3, al. 1er).
22. V° « Inopposabilité », Cornu G., Vocabulaire juridique, 2007, Paris, PUF, coll.
Quadrige, p. 494.

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