Manuel - Droit des biens - 2e - 528

DROIT DES BIENS
accessoire - comme une chambre de service - au lot principal constitué d'un appartement, aux fins d'éviter la multiplication des résidents dans l'immeuble.
En deuxième lieu, la cession d'un lot de copropriété, parce qu'elle intéresse les
copropriétaires, donne lieu à une notification de la mutation671 dont l'effet est de
rendre le transfert de propriété opposable au syndicat672 et à un avis de mutation673
qui permet au syndic de faire opposition au versement du prix et vaut mise en
œuvre du privilège du syndicat.
En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'une hypothèque
légale sur le lot de chaque copropriétaire, garantissant les sommes lui étant dues
par ces derniers674.
586. Droits sur les parties privatives. Sur ses parties privatives, le copropriétaire exerce une « propriété exclusive »675. Il exerce donc par principe un droit
de propriété classique, auquel le syndicat des copropriétaires ne saurait porter
atteinte. Ainsi l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit,
imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété676.
671. Art. 6 al. 1 Décr. 1967 : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur
ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est
notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu
la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution
(...) ».
672. Cass. 3e civ., 6 nov. 1991, Bull. civ. III, no 264 : ne donne pas de base légale à la décision des juges du
fond déclarant irrecevable une action introduite par un copropriétaire à l'encontre de l'acquéreur d'un lot
au motif que cet acquéreur n'a pas la qualité de copropriétaire en raison du défaut de publication de l'acte
de vente, sans avoir recherché si cet acte avait été notifié au syndic.
673. Art. 20, I, L. 1965 : « I. - Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au
notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard
du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée
avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par
acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes
restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de
grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. À défaut d'accord,
dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues
au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition
sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation
des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition
régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 ».
674. Art. 19 al. 1 L. 1965 : « Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont,
qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot (...) ».
675. Art. 2 al. 2 L. 1965 : « Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».
676. Art. 26 L. 1965 : « L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire
une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Et v. Cass. 3e civ., 26 mai 1994, pourvoi no 92-16877 : une assemblée générale de copropriétaires, dans deux délibérations, avait, dans l'une, autorisé la division des lots existants en
autant de lots principaux ou « secondaires » que de parties privatives distinctes comprises dans les lots existants, et, dans l'autre, réservé la cession des lots secondaires nouvellement créés aux seuls cas de cession
connexe du lot principal, sauf cession à un autre copropriétaire possédant un lot principal, toute vente d'un
« lot secondaire » au profit d'une personne ne possédant aucun lot principal dans l'immeuble étant, à peine
de nullité, soumise à un droit de préférence créé au profit des propriétaires de lots principaux de l'immeuble et du syndicat. La Cour de cassation considère qu'« ayant relevé que la seconde résolution avait
été seulement votée à la majorité, la cour d'appel (...) a légalement justifié sa décision en retenant, sans
dénaturation du règlement de copropriété, d'une part, que cette délibération constituait une restriction au
droit de chaque copropriétaire de disposer librement de son lot et que l'unanimité requise pour son adoption n'avait pas été réunie et, d'autre part, qu'en l'absence de restriction figurant dans le règlement de
copropriété relative au droit pour tout copropriétaire de diviser son lot, cette division, autorisée par

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