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Chapitre 3 - La vente sur saisie immobilière

Ce n'est que si le juge refuse de constater la vente amiable, qu'il ordonne la vente forcée.
Il fixe alors une date d'audience d'adjudication. Sa décision est notifiée au saisi, au
créancier poursuivant et aux créanciers inscrits. Elle n'est pas susceptible d'appel
(art. R. 322-22).

B - Les effets de la vente amiable sur autorisation
judiciaire
882 Caractère hybride de la vente. - La vente amiable sur autorisation judiciaire a une
double nature : c'est une vente dite amiable, mais c'est aussi une vente sur saisie, ce
qui rejaillit sur ses effets.
883 Effets empruntés aux ventes volontaires. - La qualification de vente amiable, utilisée
par le législateur, rapproche cette vente d'une vente volontaire. L'article L. 322-3 du
Code des procédures civiles d'exécution en déduit d'ailleurs expressément qu'elle
produit les « effets d'une vente volontaire ». Ainsi en est-il, naturellement, de l'obligation
de délivrance. Ainsi en est-il, encore, de la garantie d'éviction. Ces obligations sont dues,
même si le Code ne prend pas la peine de les exprimer.
884 Effets empruntés aux ventes forcées. - La vente amiable sur autorisation du juge de
l'exécution est aussi une vente sur saisie. À ce titre, elle entraîne purge des sûretés
inscrites sur l'immeuble du chef du débiteur et ce même si tout le passif n'est pas
apuré. L'article L. 322-14 précise en effet que le versement du prix ou sa consignation
et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble des inscriptions
prises du chef du débiteur. En réalité, ces événements ne permettent que de réaliser
l'acte authentique de vente. Ce n'est qu'une fois que le juge aura validé l'acte, à l'occasion de l'audience de rappel, que la purge pourra prospérer, le juge ordonnant alors la
radiation des inscriptions18. Comme pour la vente forcée, la consignation du prix entraîne
par ailleurs, à l'égard du débiteur, un effet de paiement à hauteur des sommes distribuées aux créanciers, si la distribution n'a pas été effectuée dans les six mois19.

Pour les mêmes raisons, la vente amiable ne pourra donner lieu à rescision pour lésion
(CPCE, art. L. 322-3), ce qui rejoint la solution posée par l'article 1684 du Code civil,
qui exclut l'action en rescision pour les ventes faites sous le contrôle du juge. Pareillement semble écartée la garantie des vices cachés, puisqu'elle est exclue dans les ventes
faites par autorité de justice (C. civ., art. 1649)20. L'action en nullité pour dol nous
semble en revanche envisageable21.
D'autres dispositions présentent davantage de difficultés. Ainsi en est-il de la question de l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut des immeubles en copropriété.
Selon ce texte, « tout contrat constatant ou réalisant une vente » d'un lot de copropriété doit
mentionner la superficie de la partie privative de ce lot. À défaut, l'acheteur pourra demander

(18) V. supra nº 881. Cet effet remarquable de la vente amiable sur autorisation du juge n'a, curieusement, pas été
étendu dans le contexte de la procédure collective, s'agissant des ventes de gré à gré autorisées par le jugecommissaire, V. C. com., art. L. 642-18.
(19) V. infra nº 935.
(20) La pratique notariale semble de toute façon régler la question en insérant une clause écartant le jeu de
l'article 1641 du Code civil, qui n'est pas d'ordre public.
(21) Sauf à étendre la solution très discutable récemment adoptée en matière de procédures collectives par la chambre
commerciale de la Cour de cassation ; celle-ci a en effet décidé que « la cession de gré à gré des actifs du débiteur
en liquidation judiciaire, qui doit être autorisée par le juge-commissaire aux prix et conditions qu'il détermine, est
une vente faite d'autorité de justice qui ne peut être annulée pour dol », v. Cass. com., 4 mai 2017, nº 15-27899, à
paraître au Bulletin, BJE 2017, p. 261, note crit. J. THÉRON ; Act. proc. coll. 2017, comm. 163, obs. F. PETIT ; JCP
E. 2017, 1411, note B. BRIGNON ; RTD com. 2017, p. 441, obs. J.-L. VALLENS. En quoi le contrôle du juge peut-il
expliquer qu'une personne puisse être contrainte d'acheter alors que son consentement a été vicié ?

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