Droit du paiement - Procédures civiles d'exécution - 339

Chapitre 3 - La vente sur saisie immobilière

1 - Les effets produits dès l'adjudication
928 Tranfert de propriété et des risques. - L'article L. 322-9 pose le principe d'un transfert
de propriété, entre le saisi et l'adjudicataire, qui a lieu dès le jugement d'adjudication. Il
en résulte notamment le transfert des risques, dès l'adjudication, sur la personne de
l'adjudicataire. Si l'immeuble périt avant que l'acquéreur soit entré en possession, il
devra néanmoins consigner le prix de la vente (C. civ., art. 1138). Par ailleurs, l'adjudication ne confère pas à l'adjudicataire d'autres droits que ceux qui appartenaient au saisi
(art. L. 322-10, al. 2) ; il supporte, en conséquence, les servitudes grevant l'immeuble
ou les contrats relatifs aux biens conclus antérieurement par le saisi84.

Quant au bénéfice du droit de propriété, pour l'adjudicataire, il est loin d'être immédiatement complet. On sait en effet que l'adjudicataire dispose de deux mois pour consigner le
prix et payer les frais85. Tant qu'il ne l'a pas fait, il ne peut accomplir aucun acte de
disposition sur le bien, sauf consentir une hypothèque pour financer son acquisition
(CPCE, art. L. 322-9, al. 2). Ainsi, si le bien lui appartient dès le jugement d'adjudication, il est largement indisponible. C'est que, même s'il constitue un acte authentique
constatant une vente, le jugement d'adjudication ne vaut pas, en lui-même, titre de
vente.
929 Respect des droits de préemption. - L'adjudicataire n'acquiert la propriété de
l'immeuble qu'à la condition que les personnes bénéficiant d'un droit de préemption ne
fassent pas valoir leurs prérogatives dans les délais légaux. Les caractères forcé et judiciaire de la vente ne retirent en rien la raison d'être des droits de préemption, qui ne
connaissent pas la neutralisation que peut entraîner une cession d'entreprise d'un débiteur en redressement ou liquidation judiciaire86. Et, pour les créanciers parties à la saisie,
il est indifférent d'être payés par l'adjudicataire ou par l'un ou l'autre des titulaires d'un
droit de préemption. Ces derniers auront été informés de l'audience d'adjudication87. Les
délais sont réduits par rapport à une vente de gré à gré, mais demeurent cependant plus
longs que le délai de déclaration de surenchère, de sorte que les bénéficiaires ont tout
intérêt à attendre l'expiration de ce dernier. En revanche, les délais impartis pour l'exercice d'un droit de préemption sont, normalement, d'une durée moindre que celui imparti
à l'adjudicataire pour exécuter ses obligations monétaires.

On mentionnera ainsi le preneur d'un bail rural, qui profite d'un droit de préemption à
faire valoir dans les vingt jours de l'adjudication88, délai qui est également celui qui
s'applique aux Safer89. Le locataire d'un bail d'habitation ou d'un bail mixte d'habitation
et professionnel ne profitera d'un droit de préemption que s'il n'a pas été régulièrement
été convoqué à l'audience d'adjudication90 ; si la possibilité ne lui a pas été donnée de
participer aux enchères, il dispose d'un mois à compter de la connaissance qu'il acquiert
de l'existence du jugement d'adjudication pour exercer ce droit91. On peut encore faire
état de certains droits de préemption urbains, qu'il s'agisse du droit ouvert au profit des
communes dotées d'un plan d'occupation des sols publié ou d'un plan local d'urbanisme
approuvé92, du droit de préemption ouvert aux communes sur les fonds artisanaux,

(84)
(85)
(86)
(87)
(88)
(89)
(90)
(91)

Sur les baux conclus par le saisi, v. supra nº 818.
V. supra nº 921.
C. com., art. L. 642-5, al. 4.
V. supra nº 894.
C. rur., art. L. 412-5 et 412-11.
C. rur., art. L. 143-8, réd. L. 2015-1690 du 26 août 2015.
L. nº 75-1351 du 31 déc. 1975, art. 10, II.
Connaissance qu'il acquiert par la notification du jugement d'adjudication, réalisée à l'initiative du greffe entre le
dixième et le quinzième jour suivant l'adjudication, sauf surenchère, v. Décr. nº 77-742 du 30 juin 1977, art. 7, II.
(92) C. urb., art. L. 211-1 s.

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