Droit du paiement - Prévention et traitement amiable des difficultés des entreprises - 355

Chapitre 1

L'adaptation de la prévention
aux copropriétés en difficulté

890 Prévention spéciale justifiée par le statut juridique de l'immeuble. − C'est la loi du
21 juillet 1994 relative à l'habitat1 qui, la première, s'est préoccupée de réagir aux difficultés financières des copropriétés. Elle a institué un système particulier2 de leur traitement largement inspiré du livre VI du Code de commerce3. Ce dispositif a été complété
par la loi nº 2009-323 du 25 mars 2009, la loi SRU du 13 décembre 2000 et surtout par
la loi ALUR4 nº 2014-366 du 24 mars 20145 et son décret d'application nº 2015-999 du
17 août 2015, consécutifs à la recommandation de la Commission de la copropriété du
9 juin 20106 et au rapport Braye de 2012 qui ont mis en avant les difficultés des
copropriétés7. A été progressivement institué un système de détection des difficultés,
d'alerte et de désignation d'un mandataire ad hoc et, en cas d'échec, de désignation d'un
administrateur provisoire dont les pouvoirs peuvent être renforcés8. Simultanément, a été
entrepris tout un travail de repérage des copropriétés dégradées de sorte qu'aujourd'hui la
prévention de la défaillance des syndicats de copropriétaires repose sur leur identification
(Section 1) et sur des mesures de traitement amiable (Section 2). Si celles-ci échouent, il y
a lieu de désigner un administrateur provisoire (section 3).

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(8)

C. SAINT-ALARY-HOUIN, « Les copropriétés en difficulté », Droit et Ville 2001, nº 52, p. 103 et « L'irruption de droit de
l'entreprise dans le droit des biens : les copropriétés en difficulté », in Mélanges offerts au professeur Jean Paillusseau,
Dalloz 2003, p. 457.
Les syndicats de copropriétaires sont pourtant des personnes morales qui, comme tels pourraient relever des procédures collectives.
L'article 29-15 de la loi du 16 juillet 1965 sur la copropriété dispose que « Le livre VI du Code de commerce n'est
pas applicable aux syndicats de copropriétaires ».
Loi nº 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, JO 26 mars 2014, p. 5809.
C. BÉNASSE, « Les copropriétés très dégradées : La loi ALUR n'apporte qu'une réponse partielle », JCP N 2014,
act. 603. J.-M. ROUX, La loi ALUR et le droit de la copropriété : Loyers et copr. 2014, alerte 33. B. ROLLAND, « Les
procédures applicables aux copropriétés en difficulté après la loi ALUR du 24 mars 2014 », Rev. proc. coll. sept.
2014, no 27, p. 37. GRIMALDI, THULIER-POLGE, DUNOGUÉ-GAFFIÉ et ROUX, « Un nouvel outil de redressement des copropriétés en grande difficulté : l'administration provisoire renforcée », Atelier no 5, Congrès AJMJ 2015 : LPA 2829 mars 2016, nos 62-63, p. 29. KHOV, ROUX, THULIER-POLGE et DUNOGUÉ-GAFFIÉ, « Les missions civiles, Les copropriétés en pré-difficulté ou en difficulté », Atelier no 5, Congrès AJMJ 2016 : Bull. Joly Entreprises en difficulté
sept.-oct. 2016. C. LEBEL, « Procédures applicables aux syndicats de copropriétairesen difficulté », Rev. proc. coll.
sept-oct. 2014, comm. nº 139, p. 72 ; M. MENJUCQ, F. TULIER-POLGE et R. BRESSON, « Les copropriétés en difficulté »,
Rev. proc. coll. janv.2017, Table ronde p. 43 ; J.-M. ROUX, « Les dispositions réglementaires définissant le droit des
copropriétés en difficulté », in Dossier : Les AJMJ à l'heure des réformes, BJE sept. oct. 2016, nº 113t7, p. 361.
C. LEBEL, « Procédure d'alerte des copropriétés en difficulté: recommandation nº 26 de la Comission relative à la
copropriété (CRC) du 9 juin 2010 », Rev. proc. coll. sept.-oct. 2010, Focus nº 25, p. 4.
Rapport de M. Braye, président de l'ANAH, pour « prévenir et guérir les difficultés des copropriétés, une priorité
pour les politiques de l'habitat », ANAH, 2012.
Pour plus de détail, V. B. THULLIER ; Paiement et copropriété, à paraître, LGDJ, 2018 et P.CAPOULADE et D.TOMASIN,
Syndicat en difficulté, Dalloz Action, La copropriété, no 325-11.
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