Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 102

Dynamiques du droit de l'urbanisme

Sous le Second Empire, la puissance publique a pu financer une partie
des travaux effectués dans Paris en exploitant la loi de 1852 : expropriant les
terrains autour des voies à aménager, elle revendait les parties non utilisées
en empochant la plus-value liée aux travaux publics. Mais elle a dû y
renoncer après censure par le juge administratif.
La Ve République crée un dispositif plus robuste : l'ordonnance de 1958
sur l'expropriation prévoit que si l'exécution des travaux doit procurer une
augmentation de valeur immédiate au reste d'une propriété en partie
expropriée, le montant de la plus-value se compense avec l'indemnité
d'expropriation. Surtout, la loi nº 62-848 du 26 juillet 1962 réforme le mode
de calcul des indemnités d'expropriation, prévoyant que la valeur des biens
est estimée à une date fixée avant l'enquête publique.
Le mécanisme d'anticipation de la plus-value des terrains bénéficiaires
de l'extension de l'urbanisation a été massivement utilisé pour la mise en
œuvre du SDAURP.
C'est dorénavant l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation publique qui
le fixe, le juge de l'expropriation prenant en considération l'usage effectif des
immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête
publique ou avant la déclaration d'utilité publique. Quelle que soit la nature
des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par
des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de
référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations
dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de
modifications aux règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les
trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans
l'agglomération où est situé l'immeuble.
Pour la préemption, la date de référence est la date de publication de
l'acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAD ou, s'agissant du DPU, la
date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes
rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS/PLU et délimitant
la zone dans laquelle est situé le bien.

V.

Focus : l'urbanisme opérationnel

1. La puissance publique s'est chargée, depuis le début du XXe siècle, de
planifier et de réglementer l'utilisation du sol. Mais il ne faut pas oublier
qu'elle a toujours été un acteur du processus d'urbanisation, prenant à son
compte un certain nombre d'opérations d'aménagement ou de construction,
parfois de grande ampleur. Elle s'est longtemps contentée, à cette fin, des
outils de base du droit administratif, l'expropriation et les travaux publics.
À partir de 1958, elle se dote d'instruments nouveaux qui lui permettent de
mener à grande échelle le processus d'urbanisation.

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