Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 142

Dynamiques du droit de l'urbanisme

surmotivation de la décision du juge qui a une vertu pédagogique : le
pétitionnaire est éclairé sur l'ensemble des vices qu'il doit réparer s'il
persiste dans son projet.
Rappelons l'article R. 600-3 qui protège le permis de tout recours
contentieux « à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement
de la construction ou de l'aménagement », qui est « celle de la réception de
la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1 » : le défaut de
publicité du permis ne l'expose ainsi pas sans limite de temps au risque
d'une annulation.
6. Il n'en reste pas moins que l'existence d'un recours dirigé contre le
permis de construire peut conduire son bénéficiaire à différer le projet.
Conformément à la théorie du recours pour excès de pouvoir, le recours
est susceptible d'aboutir à l'annulation du permis, et donc à sa disparition à
titre rétroactif : c'est comme si le permis n'avait jamais existé50.
Si le bénéficiaire du permis a entre-temps effectué les travaux, la
disparition du permis a pour effet de rendre la construction irrégulière. À
partir de là, deux cas de figure se présentent :
a/ La construction irrégulière est, malgré l'annulation, conforme au droit
de l'urbanisme. Tel est le cas si le permis a été annulé pour un motif de
légalité externe (vice de forme ou de procédure, par ex.) : l'autorité
administrative peut délivrer une nouvelle autorisation sans méconnaître
l'autorité de la chose jugée. C'est également le cas, en cas d'illégalité
interne censurée par le juge, si les règles de fond ont été modifiées, et que
le projet est devenu légalement possible.
La régularisation est alors possible, par la voie de la délivrance d'un
nouveau permis. Le juge administratif admet en effet la délivrance d'un
« permis de régularisation », pour des constructions irrégulières, alors
même qu'il ne satisfait pas à l'exigence d'être délivré préalablement à la
réalisation des travaux, à la condition évidemment que la construction soit
conforme aux règles d'urbanisme applicables à la date de la régularisation51.
Cette tolérance vaut pour la construction dont le permis a été annulé mais
également pour celle édifiée sans permis, le constructeur pouvant
cependant faire, dans ce dernier cas, l'objet de poursuites devant le juge
pénal engagées sur le fondement de l'article L. 480-4.
50. La disparition du permis de construire fait en revanche revivre le permis qu'il a
éventuellement remplacé : le Conseil d'État a en effet jugé par la décision CE,
7 avr. 2010, nº 311694, SCI La Tilleulière, T., que si la délivrance d'un nouveau permis de
construire au bénéficiaire d'un précédent permis, sur le même terrain, a implicitement
mais nécessairement pour effet de rapporter le permis initial, ce retrait est indivisible
de la délivrance du nouveau permis. L'annulation du nouveau permis fait donc
disparaître le retrait, et a pour effet de faire revivre le premier permis... à la condition
qu'il ne soit pas devenu caduc.
51. Cf. CE, sect., 12 oct. 1956, nº 92679, Syndicat départemental de la boulangerie de l'Eure et
Cts Simenel, Rec.

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