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Dynamiques du droit de l'urbanisme

11. La collectivité qui a délivré le permis de construire peut voir sa
responsabilité engagée en cas d'illégalité de ce dernier. Il s'agit là de
l'application du principe en vertu duquel toute illégalité commise par une
personne publique est fautive, sa responsabilité étant engagée si le
préjudice invoqué, qui doit être personnel et certain, est en relation directe
avec l'illégalité. Il peut s'agir des frais de dossier, des frais d'architecte mais
également des frais de démolition, des dommages et intérêts ou des frais de
justice résultant d'une condamnation judiciaire63. En revanche, les pertes de
bénéfices commerciaux tirés de la perspective d'une vente de la
construction ne peuvent faire l'objet d'une indemnisation, dès lors que la
cause directe de ce chef de préjudices réside dans les règles d'urbanisme
elles-mêmes, qui font obstacle au projet, et non dans l'illégalité64.
Au contraire, le refus illégal d'un permis de construire est susceptible
d'ouvrir droit à la réparation de la perte de bénéfices ou du manque à
gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière :
bien qu'un tel préjudice revêt, en principe, un caractère éventuel, « il en va
toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières,
telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l'état
avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de
faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère
direct et certain ». Si tel est le cas, il est fondé à obtenir réparation au titre
du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération65.

VI.

Les droits acquis du propriétaire :
justifient-ils la régularisation à tout prix ?

1. C'est l'un des aspects les plus intéressants, et les plus raffinés, du
droit de l'urbanisme : la reconnaissance de droits acquis, au sens juridique
du terme.
La théorie des droits acquis est un tempérament au principe de
l'application immédiate de la loi nouvelle qui découle de l'article 2 du Code
civil : « La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif ».
Le Conseil constitutionnel admet qu'il est à tout moment loisible au
législateur, statuant dans le domaine de sa compétence, de modifier des
textes antérieurs ou d'abroger ceux-ci en leur substituant, le cas échéant,
d'autres dispositions, affirmant ainsi le principe de l'effet immédiat de la loi
63. Cf. CE, 5 oct. 1988, nº 53511, SCI « Les Trois Roses », Rec. ; CE, 8 oct. 2008, nº 295343, SA
Randkar et M. Laskar, T.
64. Cf. CE, 21 sept. 1990, nº 67776, SCI Hameau du Beauvoir ; pour une autorisation de lotir :
CE, 13 déc. 1996, nº 119835, SA Sorrelchamoux ; pour la création d'une ZAC qui n'était pas
légalement possible : CE, 6 févr. 2006, nº 268973, Sté d'aménagement de Port Léman, T.
65. Cf. CE, 15 avr. 2016, nº 371274, Commune de Longueville, T.

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