Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 81

La planification urbaine : premier bloc du droit de l'urbanisme

activités, semblait particulièrement attentatoire au droit de propriété ». Il
poursuit ainsi : « Or, le principe de la définition de plusieurs zones sur le
territoire de la commune n'est plus véritablement contesté aujourd'hui. La
délimitation précise de chaque zone soulève, à l'évidence, des questions
d'intérêt local passionnées. Mais les revendications ne portent plus sur
l'abandon de ce mode de planification et de réglementation ».
La règle de constructibilité limitée était pourtant déjà intervenue. Elle a
un effet puissant : la constructibilité des terrains est désormais entièrement
régie par le droit de l'urbanisme, soit par le zonage du plan d'urbanisme,
assorti de son règlement, soit, à défaut, par cette règle (actuels art. L. 111-3
à 5, anciennement L. 111-1-2) qui interdit en principe les constructions
implantées en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune,
c'est-à-dire des parties du territoire communal qui comportent déjà un
nombre et une densité significatifs de constructions64.
On peut donc dire que le droit de construire un terrain nu est dorénavant
toujours encadré par un corps de règles d'urbanisme, qui va jusqu'à régir la
constructibilité du terrain, c'est-à-dire la faculté d'en disposer pour
construire.
Mais le droit de propriété demeure toujours présent en arrière-plan.
Ainsi, la liberté de disposer de son bien pour construire reste la norme :
ce qui n'est pas interdit par une règle d'urbanisme est permis. C'est la
raison pour laquelle le permis de construire n'est pas une mesure
d'application des règlements d'urbanisme, mais un acte de police
administrative qui a pour objet de contrôler que le projet de construction
ne méconnaît pas les règles d'urbanisme.
Intervient également la « garantie législative » : seul le législateur peut
apporter des limitations à l'exercice du droit de propriété. C'est ce que
rappelle de façon constante le juge administratif. On peut se référer à la
décision Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Les Périades »65, qui
juge que les POS ne peuvent comporter que des conditions de fond de
l'octroi du permis de construire et qu'il s'ensuit qu'il n'appartient aux
auteurs des règlements d'urbanisme ni d'imposer des formalités autres que
celles prévues par le Code de l'urbanisme, ni de modifier les compétences
déterminées par celui-ci. Plus explicite encore est la récente décision
Hoffmann66, qui relève que la faculté reconnue aux propriétaires de procéder
à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de
l'implantation de bâtiments (en un mot, de lotir) participe de l'exercice de
leur droit à disposer de leurs biens pour en déduire que seul le législateur
est compétent pour limiter cette faculté ou pour en interdire par principe
64. Cf. la décision CE, 29 mars 2017, nº 393730, Commune de Saint-Bauzille-de-Putois, T., qui
en a reprécisé la portée.
65. CE, sect., 21 mars 1986, nº 61817, au Rec.
66. CE, sect., 27 juill. 2012, nº 342908, au Rec.

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