Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 94

Dynamiques du droit de l'urbanisme

plus lointaine, dans les zones à urbaniser (AU), situées dans les secteurs
destinés à être ouverts à l'urbanisation (cf. art. R. 151-20).
La planification urbaine permet la réalisation de projets dans les zones
qu'elle trace et dont l'ampleur dépend de la réglementation qu'elle y
institue. Dans son approche traditionnelle, elle en reste là : il appartient au
propriétaire de décider de l'usage qu'il entend faire de son terrain.
Parallèlement à la législation de l'urbanisme intervient la politique du
logement. Elle relève en partie du Code de la construction et de
l'habitation, notamment son livre III (Aides diverses à la construction
d'habitations et à l'amélioration de l'habitat - Aide personnalisée au
logement) et IV (Habitations à loyer modéré). Mais également de lois
spécifiques, telle la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi nº 86-1290 du
23 décembre 1986, qui définit les rapports entre bailleurs et locataires et
les modalités de fixation du loyer.
La décision de construire et le caractère de la construction s'inscrivent
donc dans un contexte normatif touffu. Mais on peut tenter de distinguer
comment les politiques publiques influencent ces choix.
Vient d'abord l'approche patrimoniale.
Le propriétaire peut considérer l'immeuble pour son rapport
économique : c'est le revenu net tiré de la construction (à grands traits,
loyer - frais - impôts) rapporté à son coût. Ce rapport a longtemps été très
faible en France, du fait de l'encadrement des loyers pratiqué à compter
de 1914. Une première loi du 3 août 1914, prise le jour même de la
déclaration d'une guerre que l'on imaginait courte, prévoit un moratoire
sur les loyers parisiens pour les soldats envoyés au front. Elle sera
reconduite puis transformée en loi d'encadrement des loyers. Alors que les
coûts de construction sont en forte hausse (ils passent de l'indice 100 à
5 000 entre 1914 et 1945), le niveau des loyers est fixé bien en deçà (indice
100 en 1914 ; 450 en 1945), et largement sous l'évolution du coût de la vie
(de 100 à 2 300 sur la même période)7.
En 1945, le loyer couvre à peine les charges du propriétaire. On pourrait,
d'un certain point de vue, s'en réjouir : il représentait 3 % des ressources des
Français en 1948 (25 % en Suède, aux Pays-Bas ou aux États-Unis... et 15 %
en URSS). Mais cette dégradation de l'équation économique de la
construction explique en large partie l'atonie du secteur de la construction
en France dans l'entre-deux-guerres ainsi que l'état désastreux du parc
immobilier, souffrant d'un sous-investissement chronique8. La complexe loi
du 1er septembre 1948 est prise pour organiser la libéralisation progressive
7. Cf. LAVEDAN P., Histoire de l'urbanisme, Époque contemporaine, 1952.
8. « Sur les 13 millions de logements recensés en 1939, 2,6 millions étaient considérés
comme vétustes, à peine plus d'un tiers possédait l'eau courante et à peine plus d'un
dixième, une salle de bain ». Cf. VOLDMAN D., « La loi de 1948 sur les loyers », in Vingtième
Siècle, Revue d'histoire, nº 20, oct.-déc. 1988, p. 91-102.

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