Systèmes - Dynamiques du droit de l'urbanisme - 1re - 95

L'urbanisme opérationnel : deuxième bloc du droit de l'urbanisme

des loyers : elle permet une modération des hausses des loyers pendant des
dizaines d'années, au prix d'une segmentation du marché immobilier.
Mais la politique du logement a d'autres cordes à son arc...
Elle peut faciliter la construction privée, en agissant sur les divers
facteurs de la construction. En plus des institutions de crédit immobilier (le
Crédit foncier est créé en 1852), ce sont les aides financières à la
construction ou à l'accession à la propriété. Les mêmes solutions sont
adoptées à l'étranger dans la première moitié du XXe siècle : en Suède, la
moitié de la construction reçoit une aide de l'État. Aux Pays-Bas, un revenu
net de 4 % est garanti au propriétaire9.
Elle peut également stimuler des secteurs particuliers. Le logement par
l'employeur a été fortement pratiqué par les entreprises minières (jusqu'à
75 %) ou les compagnies de chemin de fer (15 %) : d'une certaine façon, le
1 % patronal s'inscrit dans cette tradition. Mais c'est le secteur des
logements destinés aux personnes à faibles revenus, traditionnellement
peu prisé des constructeurs privés, qui fait l'objet des principales
mesures : les HBM (habitations bon marché, 1894) puis les ILM
(immeubles à loyer modéré) font l'objet de la Loi Loucheur de 1928
(avances sur les montants des travaux de 90 % pour HBM et 40 % pour
ILM, avec des taux avantageux, consenties à des sociétés de crédit
immobiliers ou à des sociétés d'habitation bon marché sous forme
anonyme ou coopérative). L'objectif est de réaliser 200 000 HBM et 60 000
ILM en 5 ans... mais survient la crise de 1929 : seuls 50 000 logements sont
construits. Le logement social occupe désormais une part importante du
secteur résidentiel : il représente 18 % du total des près de 28 millions de
résidences principales, un peu en deçà du parc privé destiné à la location
(23 %), la part des logements occupés par leur propriétaire étant
dominante (58 %).
La puissance publique peut également se faire elle-même constructeur.
Les offices publics autonomes, administrés par des conseils composés pour
1/3 de représentants du préfet, 1/3 de représentants des municipalités ou
département et 1/3 autres, sont créés par une loi de 1912. L'office
municipal public d'habitations à bon marché de la ville de Paris est créé en
1914 : il a construit 22 000 logements jusqu'en 1949, notamment sur les
terrains des anciennes fortifications. L'office public d'habitation du
département de la Seine, créé en 1915, en construit 18 000. La
construction publique reste modeste en France par rapport à l'étranger :
elle a représenté 60 % de la construction dans la ville de Stockholm en 1948.
La vraie solution à la française apparaît à la fin des années 1960 : c'est la
forme de partenariat public/privé que sont les ZUP devenues ZAC. La
puissance publique apporte à l'aménageur puis aux constructeurs le
renfort de ses prérogatives de puissance publique, à travers le recours à
9. Cf. LAVEDAN P., préc.

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