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LES PRINCIPAUX CONTRATS LIÉS AU FINANCEMENT 205
grevés de sûretés, la réalisation de la sûreté conduira à détourner les
biens de leur finalité propre27.
320. Frais. - D'autre part, il apparaît dans la plupart des pays d'Afrique que les
coûts d'enregistrement des hypothèques et sûretés immobilières dérivées
peuvent être très élevés. Dès lors le rapport coût/bénéfice de telles sûretés
immobilières en Afrique conduit souvent à les écarter des garanties choisies
pour sécuriser les prêteurs. Enfin, la situation particulière de certains droits
fonciers en Afrique qui peuvent être régis par le droit coutumier dans certains
cas, peut aussi créer des difficultés de mise en œuvre de sûretés immobilières.
321.
Hypothèque OHADA. - Il faut toutefois mentionner que l'Acte Uniforme
OHADA sur les Sûretés encadre l'hypothèque qui peut être légale, conventionnelle
oujudiciaire et constituée sur des biens à venir28. Il vise tous types
de droits immobiliers et envisage la possibilité de constituer une hypothèque
sur une quote-part d'un immeuble indivis permettant d'apporter
une protection supplémentaire aux créanciers hypothécaires telles que les
banques. À cet égard, dans la plupart des États membres de l'espace
OHADA, le patrimoine immobilier constitue un critère essentiel d'appréciation
par la banque de la solidité des garanties à offrir à un client désireux
d'obtenir un crédit bancaire29. Dans le cadre des financements de projet en
Afrique, ce patrimoine est souvent estimé en prenant pour référence les
droits immobiliers conférés par la concession ou le contrat d'exploitation
ou par un titre de longue durée relatif au site sur lequel est exploité le projet
(réseaux de communications, sites d'antennes relais, terrain d'assiette
d'une centrale solaire30, etc.).
L'Acte Uniforme OHADA sur les Sûretés admet « la possibilité de constituer
des hypothèques sur les bâtiments et ouvrages érigés sur le domaine
public ou le domaine national » ce qui autorise plus facilement leur constitution
sur les biens construits par la société de projet même s'ils sont sur le
domaine public, alors que dans de nombreux autres États d'origine francophone,
cette faculté n'est pas autorisée en vertu du principe d'inaliénabilité
des biens affectés au service public31.
27. Zine SEKFALI, op. cit., p. 573.
28. Art. 190 et 203 de l'Acte Uniforme OHADA sur les Sûretés.
29. Pierre CROCQ, Le nouvel acte uniforme portant organisation des sûretés, Lamy, coll. Lamy axe droit,
2012, p. 280.
30. Cf. Guide à l'intention des promoteurs de projets sur le développement de projets solaires et
leur financement : IFC, Les centrales solaires photovoltaïques commerciales, disponible sur le site
ifc.org, juill. 2015.
31. Tony GIUSTINI, « La réforme des sûretés en droit OHADA - Considérations pratiques », Droit et
Patrimoine, nº 213, 2012.
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