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LES SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES

renonciation au projet de vente), soit par une vente avec, en principe, un partage du prix
entre usufruitier et nu-propriétaire (sauf accord du nu-propriétaire pour un report des
droits de l'usufruitier sur le prix de vente), diminuant ainsi la faculté de réinvestissement
de l'usufruitier. Cet inconvénient est en même temps un moyen de contrôle de l'usufruitier (et donc de protection du nu-propriétaire) qui ne pourra donc pas vendre sans le
concours des nus-propriétaires. À noter également que l'usufruitier pourra, de son côté,
demander la conversion de l'usufruit en rente viagère, avec l'accord du nu-propriétaire
sur une base conventionnelle ou, dans certains cas prévus par la loi1, par décision de
justice2.

SECTION 2

Option 2 : transmission de parts sociales
avec réserve d'usufruit
455 Possibilité d'accroître les prérogatives de l'usufruitier. - L'interposition d'une société
civile permet de modifier les prérogatives de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Elle est
fréquemment utilisée dans des schémas de transmission patrimoniale pour accroître les
prérogatives de l'usufruitier. Selon l'importance des pouvoirs qui lui auront été conférés,
selon également la définition de l'objet de la société et des prérogatives du gérant, il sera
possible pour l'usufruitier de conserver tout le pouvoir dans la société et donc sur
l'immeuble qui est dans le patrimoine social et ainsi :

- de conclure tous les baux quelle qu'en soit la nature ;
- de procéder à toute vente, toute acquisition ; dans ce cadre, de financer tous
crédits... ;
- de percevoir cette fois-ci, non plus le loyer, mais le résultat de la société.
Concrètement, la constitution de la société permettra de transformer les prérogatives de
l'usufruitier : de simple utilisateur de l'immeuble, il devient le détenteur du pouvoir.
Enfin, l'interposition d'une société évitera toute mise en jeu de la présomption fiscale de
l'article 751 du Code général des impôts3.
456 Organisation statutaire. - Dès lors que l'immeuble fait partie de la société et donc que
les parts (et non l'immeuble) ont été démembrées, la gestion de l'immeuble sera organisée au sein de la société civile, et pourra notamment être réservée à l'associé auteur
de la donation. Selon la rédaction des statuts, les époux donateurs pourront décider de
la mise en vente d'un immeuble pour en racheter d'autres : on pourrait par exemple
imaginer une vente d'immobilier ancien suivie d'un rachat d'immobilier neuf pour en
améliorer la rentabilité fiscale ou pour ne pas avoir à gérer des travaux qui, sur l'immobilier ancien, deviendront inévitables. On peut imaginer également que le surplus de financement nécessaire à cette nouvelle acquisition soit financé par un apport en compte
courant de l'usufruitier qui ferait ainsi bénéficier gratuitement à ses héritiers de son
crédit, améliorant l'aspect transmission patrimoniale. On peut également imaginer que,
(1)
(2)
(3)

C. civ., art. 759 pour l'usufruit du conjoint survivant.
C. civ., art. 618.
CGI, art. 751 al. 1er : « Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de
l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour
la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux, même exclu par testament ou à ses
donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu'il y
ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été
consentie plus de trois mois avant le décès ou qu'il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit,
réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété
a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669 ».

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Table des matières de la publication Les Intégrales - Les sociétés civiles immobilières - 11e

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