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LES SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES

2 - Les incidences fiscales de la solution
487 Hypothèse de travail. - Partons d'un exemple. Une société civile est propriétaire d'un
immeuble productif de revenus. Les associés, n'ayant pas besoin de ces revenus, décident au fur et à mesure de les mettre en réserve. Puis, suite à un décès ou à une donation, les parts de la société se trouvent grevées d'usufruit. Considérons en outre :

- que la société, immeuble et réserves comprises, a une valeur de 500 000 € (dont
200 000 € au titre des réserves) ;
- que le reste du patrimoine de l'usufruitier s'élève à 1 500 000 €.
En cas de distribution prélevée sur les réserves, il faut définir à qui revient le dividende
ainsi distribué. Selon l'arrêt précité, il revient au nu-propriétaire, grevé d'un quasiusufruit. Quelles sont alors les incidences de cette solution au regard de l'impôt sur les
transmissions (a) et de l'impôt sur le revenu (b) ?

a - Sur le terrain des droits de mutation à titre gratuit
488 Distribution des réserves et valeur de la société. - Il faut s'interroger sur le fait de
savoir si la distribution visée diminue la transmission réalisée. La question se pose
d'autant plus que, à défaut de distribution des réserves, celles-ci (aussi bien celles existant dans la société au jour du démembrement que celles constituées postérieurement à
la création de l'usufruit) auraient été acquises au nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit. Aucune fiscalité ne serait ici intervenue, ni sur le terrain des droits de mutation à
titre gratuit, car il s'agit de la simple extinction de l'usufruit, ni sur le terrain de l'impôt
sur le revenu, sous réserve que la société civile relève du régime des sociétés de
personne. Pour revenir à notre exemple, la distribution de 200 000 € de réserves viendra
diminuer d'autant la valeur de la société. Au titre de la transmission des parts démembrées, à l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire exercerait donc des droits de plein
propriétaire sur une société valorisée à 300 000 €. La solution édictée par la Cour de
cassation conduit à considérer :

- que le nu-propriétaire, dès lors que la distribution a été réalisée par prélèvement sur
les réserves, est titulaire d'une créance de restitution vis-à-vis de l'usufruitier à
concurrence de 200 000 €. Ainsi, au décès de l'usufruitier, outre la pleine propriété
des parts (300 000 €), il va se prévaloir de la créance de restitution (200 000 €),
soit une valeur transmise de 300 000 + 200 000 = 500 000 € (identique à celle
qu'elle aurait été en l'absence de distribution) ;
- que l'usufruitier, qui a exercé un quasi-usufruit sur la somme d'argent provenant de la
distribution, est débiteur d'une créance de restitution de pareil montant (200 000 €).
489 Distribution des réserves et optimisation fiscale. - Sur le terrain des droits de mutation
à titre gratuit, l'optimisation est évidente.

Du chef du nu-propriétaire : l'exercice par le nu-propriétaire de la créance de restitution
n'est pas fiscalisé. C'est donc en franchise de droits de mutation à titre gratuit que
celui-ci recouvrera la pleine propriété des parts sociales (par extinction de l'usufruit) et
la valeur des réserves distribuées (par exercice de la créance de restitution).
Du chef de l'usufruitier : la dette de restitution née de la perception des réserves étant
d'origine légale (c'est ce que précise la chambre commerciale), elle est déductible sans
formalité dans le cadre de la succession de l'usufruitier. Ainsi, dans la succession de
l'usufruitier :
- n'apparaîtront plus les parts sociales (la nue-propriété en a été transmise et l'usufruit
s'éteint au décès de l'usufruitier) ;
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