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Chapitre 4

Modalités de rémunération
de l'apport démembré
PLAN
Section 1
Section 2
§I
§ II

La rémunération d'un apport démembré en usufruit
ou nue-propriété
Apporter puis démembrer ou démembrer puis apporter ?
Enjeux civils
Enjeux fiscaux

SECTION 1

La rémunération d'un apport démembré
en usufruit ou nue-propriété
510 Parts en pleine propriété ou parts démembrées. - La question se pose de savoir
comment est rémunéré un apport démembré : par des parts attribuées en pleine propriété
au nu-propriétaire et à l'usufruitier en fonction de la valeur des droits apportés par
chacun, ou par des parts elles-mêmes démembrées entre usufruitier et nu-propriétaire
du bien apporté ? En effet, l'usufruitier et le nu-propriétaire d'un bien immobilier
peuvent décider d'apporter leurs droits sur cet immeuble à une société civile. La
propriété sera ainsi « reconstituée » dans la société, ce qui permettra une gestion unitaire
du bien. Par exemple, soit au titre des droits politiques que les statuts lui conféreront,
soit en tant que gérant (selon les pouvoirs réservés au gérant), l'usufruitier aura le
pouvoir d'administrer le bien pour le compte de la société. Le nu-propriétaire pourrait
même se retrouver écarté de la gestion1.
511 Principe de la rémunération par des parts en pleine propriété. - Lors de l'apport du bien
démembré, les apports de l'usufruitier et du nu-propriétaire sont évalués en valeur réelle.
En principe, les apports de chacun de l'usufruitier et du nu-propriétaire donnent lieu à
l'attribution de parts de pleine propriété : une subrogation réelle, consistant à reporter
sur les parts de la société civile le démembrement existant sur le bien apporté à la
société, ne peut jouer de plein droit2.

(1)
(2)

V. les critiques formulées par F. LUCET, « La transparence patrimoniale », Gestion du patrimoine, nov.-déc. 1995,
p. 2.
H. HOVASSE, « Apports de droits démembrés », Dr. sociétés Actes prat. 1993, nº 10, p. 3.



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