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LES SOCIÉTÉS CIVILES IMMOBILIÈRES

significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ». Dans un arrêt critiqué
du 4 février 2016, une SCI a été considérée comme un acquéreur non professionnel visà-vis du contrôleur technique1. Pour la Cour, certes, une SCI promoteur est un professionnel de l'immobilier, mais ce n'est pas un professionnel de la construction. Elle
pouvait dès lors se prévaloir de la protection offerte par le Code de la consommation en
matière de clauses abusives à l'encontre d'un contrôleur technique. Ce critère subjectif
est toutefois perçu comme n'étant guère satisfaisant, car il est d'un maniement difficile.
155 Nouvel article liminaire du Code de la consommation. - Plus généralement, les dispositions nouvelles du Code de la consommation peuvent laisser croire qu'une SCI est
susceptible, à certains égards, d'entrer dans le champ d'application du dispositif applicable aux clauses abusives, lequel est d'ordre public2. En effet, selon l'article L. 212-2,
les dispositions de l'article L. 212-1 précité sont également applicables aux contrats
conclus entre des professionnels et des non-professionnels. Or la qualification de nonprofessionnel ne dépend pas de la qualité de personne morale et cette notion peut éventuellement s'appliquer à la SCI. En effet, selon l'article liminaire du Code de la consommation, l'on comprend la notion de « non-professionnel » comme désignant « toute
personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ». Quant au professionnel,
puisque la première notion s'apprécie au regard de celle-ci, il est défini par le même
article comme « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des
fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale
ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel ». La définition n'est pas limpide3, et il faut certainement faire preuve d'une
grande précaution pour considérer le caractère de professionnel ou non de la société et
lui appliquer corrélativement la législation sur les clauses abusives4. Pour ce qui
concerne la SCI familiale, qui n'a vocation qu'à détenir et gérer le patrimoine familial
logé dans la structure, celle-ci ne devrait pas être considérée comme un professionnel5,
surtout si son objet se limite à cela. En revanche, l'appréciation est plus discutable face
à une société dont l'objet est d'acquérir habituellement des biens immobiliers et de les
louer ensuite.

§ II - La SCI bénéficie-t-elle du droit de rétractation ?
156 Une SCI constituée dans un cadre familial peut entrer dans le champ d'application de
l'article L. 271-1 du Code de la construction. - L'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose, en son alinéa 1er, que « pour tout acte ayant pour objet la
construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts
donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation
ou la vente d'immeubles à construire ou de location accession à la propriété immobilière,
l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du
lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ». L'article L. 2711 ne limite pas expressément son domaine d'application aux seules personnes physiques.
Ainsi, dans un arrêt du 24 octobre 2012, la Cour de cassation admet qu'une SCI constituée dans un cadre familial pourrait entrer dans le champ d'application de
(1)

(2)
(3)
(4)
(5)

Cass. 3e civ., 4 févr. 2016, nº 14-29347, JCP N, 2016, nº 28, 1223, obs. M. STORCK ; JCP E 2016, 1300, note
N. PICOD ; D. 2016, p. 639, note C.-M. PÉGLION-ZIKA ; Gaz. Pal., 22 mars 2016, nº 261r0, p. 20, obs. D. MAZEAUD ;
Defrénois, 30 mars 2016, nº 122r2, p. 273, édito par S. BECQUÉ-ICKOWICZ ; v. égal. appliquant l'ancien article L. 1321 du Code de la consommation à une SCI se qualifiant de droit luxembourgeois, CA Metz, 17 mai 2018, JurisData
nº 2018-012257.
C. consom., art. L. 212-3.
S. BECQUÉ-ICKOWICZ, « Les SCI ; professionnelles ou non ? », Defrénois, 8 févr. 2018, nº 130y4, doctrine, p. 41,
cf. infra, à propos de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.
En pratique, il est difficile de savoir quelle personne morale vise exactement l'article L. 212-2 du Code de la
consommation, v. C.-M. PÉGLION-ZIKA, « Les clauses abusives et la recodification du code de la consommation », D.
2016, p. 1208.
S. BERNHEIM-DESVAUX, Contrats, conc. consom., mars 2018, comm. 58, obs. sous Cass. 1re civ., 17 janv. 2018, nº 1627546.

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http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=14-29347

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