Les Intégrales - Les sociétés civiles immobilières - 11e - 57

Chapitre 2 - La nature de la société

du texte susvisé n'est donc pas seulement celui qui demande des cautionnements de
manière habituelle à l'instar des établissements bancaires et financiers, mais aussi toute
personne qui devient créancière dans l'exercice de son activité professionnelle, ce qui
s'entend d'une activité habituelle, déclarée et rémunératrice.

§ V - La SCI est-elle un professionnel au sens
de la garantie des vices cachés ?
161 Présomption de connaissance des vices cachés. - La présomption simple de connaissance du vice qui pèse sur les professionnels de l'immobilier peut s'appliquer aux SCI. La
jurisprudence considère que, dans le cadre d'une action en garantie des vices cachés,
une SCI qui procède à l'acquisition d'un bien immeuble destiné à la revente a la qualité
de professionnel de l'immobilier, alors même que ses associés, qui exercent les professions d'instituteur et de professeur des écoles, ont très peu d'expérience dans le
domaine immobilier. Cette qualification est retenue tant pour l'acte d'acquisition du
bien par la SCI que pour la revente de ce bien : la SCI d'une part est réputée avoir
connaissance des vices cachés à l'égard des vendeurs et d'autre part elle ne peut se
prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés à l'égard des acquéreurs. Il était
précisé en cette espèce dans l'acte authentique de revente par la SCI que « pour le cas
où le vendeur serait un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération des vices
cachés ne pourra pas s'appliquer » ; la Haute Juridiction considère que « la cour d'appel,
qui n'était pas de tenue de procéder à une recherche sur la profession et l'expérience du
gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne
pouvait se prévaloir de la clause d'exonération des vices cachés »15. Sur ce plan, la
nature familiale de la SCI n'a pas d'incidence16.

SECTION 2

Qualité de consommateur
162 Article liminaire du Code de la consommation : la SCI n'est pas un consommateur. - La
SCI ne peut être considérée comme un consommateur. Selon l'article liminaire du Code
de la consommation, consacré aux définitions générales, on entend par consommateur
« toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». Aucune discussion n'est
permise car la SCI est une personne morale. Le texte faisant directement référence à la
seule notion de personne physique, elle ne peut donc être considérée comme un
consommateur.
163 Conséquences. - Le contentieux est très nourri ces dernières années mais la Cour de
cassation ne varie pas. Comme la SCI n'est pas un consommateur, elle ne peut bénéficier
de la prescription abrégée de l'article L. 218-2 du Code de la consommation17, selon
lequel « l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux
consommateurs, se prescrit par deux ans ». À plusieurs reprises, la Cour de cassation a
eu l'occasion de réaffirmer que la SCI était exclue du bénéfice de cette prescription
Provence, 10 déc. 2015, JurisData nº 2015-028743 ; JCP N 2016, 1213, obs. Ph. SIMLER ; toutefois, en sens
contraire : CA Lyon, 8e ch., 30 janv. 2018, JurisData nº 2018-001810 ; JCP N 2018, nº 40, 1297, obs. Th. DE RAVEL
e
D'ESCLAPON ; CA Lyon, 8 ch., 14 mai 2013, JurisData nº 2013-010179 : cautionnement pour une SCI donnant à bail
des locaux d'habitation.
(15) Cass. 3e civ., 7 oct. 2014, nº 13-21957.
(16) Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, nº 15-24232, JCP N, 2017, nº 8, 1106, obs. P. STORCK ; Contrats conc. consom., janv.
2017, comm. 3, obs. L. LEVENEUR.
(17) C. consom., anc. art. L. 137-2.

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http://www.lextenso.fr/weblextenso/recherche/?recherche=avancee&requete.checkDocuJuris=on&requete.jurisDecision=15-24232
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