L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 103

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Article L. 145-14 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Dans ce cas, la nature des activités exercées dans les lieux importe peu et le
préjudice doit être réparé en prenant en considération le préjudice effectif
subi par l'entreprise.

A - INDEMNITÉ PRINCIPALE : DROIT AU BAIL
C'est en principe la valeur du droit au bail qui constitue l'indemnité principale (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-11739, Gaz. Pal., 16 juill. 2019,
p. 72, note C.-E. Brault), et les caractéristiques des locaux délaissés doivent
être théoriquement pris en considération et non celles des nouveaux locaux
(en ce sens : CA Aix-en-Provence, 20 févr. 2003, n° 98/15507, Loyers et
copr. 2003, comm. 180 - CA Paris, 8 juin 2011, n° 09/18981, Administrer,
août-sept. 2011, p. 33 - CA Paris, 25 sept. 2013, n° 11/16435 - CA Paris,
24 juin 2016, n° 14/10538 - CA Paris, 7 nov. 2018, n° 16/05417, Gaz. Pal.,
19 mars 2019, p. 76, note O. Jacquin), mais d'autres décisions ont pris en
considération les modalités de prise à bail des nouveaux locaux (CA Paris,
15 mai 2003, n° 02/05860, Loyers et copr. 2003, comm. 180 - TGI Paris,
29 oct. 2009, Gaz. Pal. Rec. 2009, jur., p. 2348, obs. A. Jacquin), un abattement du fait que les locaux de remplacement sont plus fonctionnels et mieux
adaptés à l'activité du preneur évincé pouvant alors être pratiqué (CA Paris,
9 juin 2010, n° 09/02028, Loyers et copr. 2011, comm. 87, obs. P.-H. Brault).
La jurisprudence ne retient pas le prix d'acquisition payé par le preneur, mais
prend en considération le prix de location des nouveaux locaux en réajustant
les surfaces en fonction des disparités avec les locaux délaissés (CA Paris,
30 nov. 2011, n° 09/24855, Gaz. Pal., 29 juin 2012, p. 34 - CA Paris, 7 nov.
2018, n° 16/05417, Gaz. Pal., 19 mars 2019, p. 76, note A. Jacquin). Les juges
prennent en compte des critères permettant d'approcher au mieux le préjudice
réellement subi par le locataire évincé, sans pour autant pénaliser le bailleur
en raison de la prise à bail de locaux non comparables (CA Lyon, 13 mars
2014, n° 11/06708 - TGI Paris, 2 juin 2015, n° 12/10812). Alors qu'aucune
méthode n'est imposée au juge une indemnité a été fixée à la suite du transfert
d'un fonds de négoce de matériaux de construction en fonction de la rentabilité théorique de l'investissement correspondant à l'acquisition d'un terrain
et l'édification du bâtiment requis pour la poursuite des activités (CA Rouen,
19 janv. 2012, n° 10/04489).
La Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 oct. 2008, n° 07-17727, Loyers et
copr. 2008, comm. 281, note P.-H. Brault ; Gaz. Pal., 26 sept. 2009, p. 25,
note J.-D. Barbier) saisie d'un pourvoi formé à l'encontre d'un arrêt qui avait
estimé que la valeur du droit au bail devait être appréciée en tenant compte
des seuls locaux objets de l'éviction, a rejeté celui-ci en retenant que la cour
d'appel avait légalement justifié sa décision en usant de son pouvoir souverain
pour évaluer, selon la méthode qui lui paraissait la mieux appropriée, la valeur
du droit au bail dès lors que le preneur s'était réinstallé dans des locaux équivalents. Il a ainsi pu être jugé, en cas de transfert de bureaux à proximité immédiate pour un prix équivalent à l'appréciation de la valeur locative des lieux
loués par l'expert, que la valeur du droit au bail était nulle (CA Paris, 6 févr.
2013, n° 10/22061, Loyers et copr. 2013, comm. 149, note P.-H. Brault).

B - INDEMNITÉS ACCESSOIRES
Ce sont en principe les mêmes paramètres qu'il faudra retenir, mais la réalité
d'un préjudice devra être justifiée et en particulier au titre de la perte de clientèle, souvent controversée lorsque cette question est soulevée avant transfert.
-	Les frais de remploi sont retenus selon les pièces produites à cet effet par
le preneur évincé, de même que les frais administratifs, en ce compris le
cas échéant la taxe locale d'équipement (CA Aix-en-Provence, 5 oct. 2012,
n° 10/13730, Administrer, janv. 2013, p. 36), et lorsque les nouveaux locaux
ne sont pas jugés comme équivalents, les frais d'acquisition de ces nouveaux
locaux ne sont pas pris en compte et l'indemnisation est retenue selon les
critères habituels (v. supra) (CA Paris, 7 nov. 2018, n° 16/05417 préc.).

Code de commerce. Première partie : Législative · 103 

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