L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 112

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Cession de bail
déguisée

Article L. 145-16 (suite)

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Si l'acte de cession a été fallacieusement qualifié de « vente de fonds » alors
que certaines composantes essentielles font défaut, la requalification du contrat
en cession de bail peut entraîner la résiliation du bail (Cass. 3e civ., 12 déc.
1989 et 28 févr. 1990, Gaz. Pal. Rec. 1990, 2, p. 413, note J.-D. Barbier -
CA Paris, 9 juin 1987, D. 1987, IR 163), ou le refus de renouvellement pour
motif grave et légitime, sauf l'hypothèse où le bailleur a donné son accord à
la cession (Cass. 3e civ., 29 nov. 1995, n° 93-14250, Loyers et copr. 1996,
comm. 267 - CA Metz, 27 mai 2014, n° 14-00295, AJDI 2015, p. 2013 - CA
Pau, 10 janv. 2017, n° 16-01761, AJDI 2017, p. 436). Il appartient à celui
qui invoque le caractère fictif de l'acte d'en apporter la preuve (Cass. com.,
27 janv. 2006, n° 04-15175).
Tel peut être le cas :
-	 Lorsque l'acte de vente du fonds d'un grossiste concessionnaire en librairie
stipule que la clientèle est exclue de la vente (Cass. com., 31 mai 1988, Gaz.
Pal. Rec. 1988, 2, pan., p. 228), la cession du fonds ne pouvant exclure la
cession de la clientèle (CA Aix-en-Provence, 22 nov. 2016, n° 15/10282).
-	Si le cédant a préalablement cessé toute activité (Cass. 3e civ., 21 nov.
1990, Rev. loyers 1991, p. 189 - CA Paris, 6 janv. 1989, Loyers et copr. 1989,
comm. 139), mais une interruption temporaire de l'activité ne peut conduire en
soi à la disparition de la clientèle (Cass. 3e civ., 17 janv. 2012, n° 11-10468),
et la cessation d'activité dans le cadre d'une liquidation judiciaire durant
plusieurs semaines ne met pas en échec une cession de fonds de commerce
(CA Versailles, 10 mai 2016, n° 14/05083) car l'arrêt de l'activité afin de
permettre la vente du fonds en procédure collective est un motif légitime de
non-exploitation continue (Cass. 3e civ., 10 déc. 2008, n° 07-15241, Loyers et
copr. 2009, comm. 36).
-	En l'absence d'achalandage, de marchandises et d'activité commerciale
jusqu'à la cession et la mise en place par le cessionnaire d'une activité radicalement nouvelle (Cass. com., 24 janv. 2006, n° 04-15175, Rev. loyers 2006,
p. 185), ainsi, lorsque le cessionnaire exploite un commerce de restauration rapide basée essentiellement sur des salades, alors que le cédant exploitait dans les lieux loués sous l'enseigne Androuet un commerce de vente
de fromage (CA Paris, 22 nov. 2007, n° 07-01893, Administrer, févr. 2008,
p. 23, obs. D. Lipman, W. Boccara ; Loyers et copr. 2008, comm. 35, note
P.-H. Brault), mais l'absence de cession de stock et un changement d'enseigne
ne caractérisent pas une cession déguisée du droit au bail (CA Paris, 8 oct.
2008, n° 07/11797).
-	Lorsque la cession du fonds ne porte que sur le mobilier commercial, le
matériel et outillage, les agencements servant à l'exploitation, le droit au bail
et l'autorisation d'exercer toute activité prévue dans le bail à l'exclusion de
l'achat et vente de téléphones et accessoires, les activités exercées par le repreneur n'étant pas comprises dans la cession (CA Paris, 21 juin 2006, AJDI 2006,
p. 821).

Cession partielle
(branche
d'activité)

En présence de branches d'activité différentes exploitées dans les locaux distincts, la cession partielle du fonds limitée à l'établissement exploité dans un
local avec la clientèle qui lui est attachée, a été validée par la jurisprudence
(Cass. civ., 11 févr. 1987, JCP G 1988, II, 21025, note B. Boccara), le transfert effectif de la clientèle constituant un élément déterminant (Cass. 3e civ.,
29 nov. 2005, n° 04-17031, AJDI 2006, p. 123).
Même en présence d'un fonds exploité dans un seul local, la cession du bail
avec une seule branche d'activité a été admise dans la mesure où cette dernière
constituait par elle-même un fonds de commerce (Cass. 3e civ., 24 nov. 1987,
n° 86-14050, Gaz. Pal. Rec. 1988, 2, p. 480, note J.-D. Barbier).
Cependant, il faut prêter attention aux clauses stipulant que le fonds constitue
« un tout indivisible », dont le caractère licite a été reconnu par la jurisprudence
(Cass. 3e civ., 30 nov. 1988, Loyers et copr. 1989, comm. 83).

Cession sous
condition
suspensive

La clause d'un contrat de cession de bail qui prévoit, comme condition suspensive, l'établissement d'un nouveau bail au profit du cessionnaire, est réputée
non écrite (Cass. 3e civ., 22 oct. 2015, n° 14-20096, Administrer, janv. 2016,
p. 21, note J.-D. Barbier ; Loyers et copr. 2016, comm. 64).

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