L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 113

TEXTE DU CODE
DE COMMERCE
Clauses réputées
non-écrites

Article L. 145-16 (suite)

Clauses valables

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Selon la jurisprudence, seules les clauses interdisant totalement la cession de
bail concomitante à la vente du fonds sont sanctionnées par l'article L. 145-16,
alinéa 1er. Mais les clauses restrictives ou imposant des conditions de forme
ou d'agrément sont valables (Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, n° 01-02035, Loyers
et copr. 2003, comm. 9, note P.-H. Brault ; D. 2002, 2943, note Y. Rouquet,
AJDI 2003, p. 30, note M.-P. Dumont).
Ont été privées d'effet :
-	les clauses d'interdictions absolues (Cass. com., 17 févr. 1960, D. 1960,
358 - Cass. 3e civ., 15 juin 2010, n° 08-11156, Gaz. Pal., 20 nov. 2010, pan.,
p. 41, note S. Valade) ;
-	 la clause d'un bail n'autorisant la cession à un successeur dans le commerce
du preneur qu'à la condition que ce cessionnaire soit une personne physique
(Cass. 3e civ., 29 févr. 1972, Gaz. Pal. Rec. 1972, 1, p. 460, Rev. loyers 1972,
p.  279) ;
-	 la clause interdisant le nantissement du droit au bail sans possibilité d'autorisation ou d'agrément (Cass. civ., 11 mai 1982, Gaz. Pal. Rec. 1982, 2, pan.,
p. 314, AJDI 1983, p. 307, note B. Boccara) ;
-	 la clause imposant l'obligation pour le preneur d'exploiter personnellement
le fonds pendant les trois dernières années du bail, dans la mesure où elle
rendrait impossible la cession du bail pendant cette période (Cass. 3e civ.,
3 juill. 1986, Gaz. Pal. Rec. 1986, 2, pan., p. 227).
Sont valables :
-	 Les clauses interdisant la cession du droit au bail indépendamment du fonds
de commerce, sans l'accord exprès et par écrit du bailleur (CA Reims, 5 déc.
1983, Gaz. Pal. Rec. 1984, 2, som., p. 277), de même que les simples clauses
limitatives ou restrictives (Cass. civ., 19 déc. 1983, D. 1983, I.R. 42, Gaz.
Pal. Rec. 1984, 1, pan., p. 130). La clause relative à la nécessité d'un accord
du bailleur peut parfois prêter à interprétation mais, dès lors que les juges du
fond ont souverainement décidé que la clause ambiguë imposait l'agrément
du bailleur, sa violation peut conduire à une résiliation du bail (Cass. 3e civ.,
12 janv. 2005, n° 03-19284, AJDI 2005, p. 475, note Denizot).
-	Les clauses subordonnant la cession, qu'il s'agisse d'une simple cession
de bail ou d'une vente de fonds, à l'agrément du bailleur (Cass. civ., 14 avr.
1982, Gaz. Pal. Rec. 1982, 2, pan., p. 291 - CA Paris, 10 nov. 1988, Loyers
et copr. 1989, comm. 193 - CA Paris, 6 janv. 1989, Loyers et copr. 1989,
comm. 139 - CA Montpellier, 4 juill. 1991, Juris-Data n° 2485), étant observé
qu'une distinction a été proposée entre la clause faisant obligation au preneur
d'avoir obtenu au préalable l'accord par écrit du bailleur et la clause d'agrément (CA Aix-en-Provence, 22 nov. 1994, Loyers et copr. 1995, comm. 328,
obs. P.-H. Brault).
-	Les clauses de garantie solidaire (TGI Seine, 4 déc. 1961, JCP 1962, II,
12663).
-	 La clause exigeant que le locataire ait payé l'ensemble des loyers dus à la date
de la cession (Cass. 3e civ., 31 mai 1994, n° 92-15202, Gaz. Pal. Rec. 1995,
2, som., p. 307, note J.-D. Barbier).
-	La clause prévoyant la remise d'un original de l'acte au propriétaire
(Cass. com., 16 févr. 1959, Bull. civ. III, 73).
-	 La clause imposant la rédaction d'un acte authentique (Cass. 3e civ., 19 juill.
1984, Gaz. Pal. Rec. 1985, 1, pan., p. 20 - CA Paris, 3 nov. 1992, Loyers
et copr. 1993, comm. 142, JCP E 1992, pan., p. 1409 - CA Paris, 16 févr.
1993, Rev. loyers 1993, p. 241) ou la rédaction de l'acte par un mandataire
déterminé, notaire du bailleur ou gérant de l'immeuble (CA Paris, 24 mai
1991, Loyers et copr. 1992, comm. 215 - CA Paris, 27 sept. 2002, Loyers et
copr. 2003, comm. 131, note P.-H. Brault - CA Paris, 17 janv. 2008, JurisData, n° 2008-353651). En présence d'une telle clause, le rédacteur désigné
peut refuser de rédiger l'acte de cession si celle-ci intervient en violation des
droits d'un tiers (Cass. com., 18 janv. 1994, n° 92-12678, Administrer, aoûtsept. 1994, p. 21, note J.-D. Barbier).
-	 Une clause prévoyant le concours du bailleur ou de son représentant à l'acte
(Cass. 3e civ., 10 mai 1991, Loyers et copr. 1992, comm. 122 - Cass. com.,
10 mars 1992, Rev. loyers 1992, p. 234 - Cass. 3e civ., 9 mars 1994, Loyers
et copr. 1994, comm. 248), formalité qui ne peut être remplacée par la notification d'une « réitération de cession » (Cass. com., 16 févr. 1982, Gaz. Pal.

Code de commerce. Première partie : Législative · 113 

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