L'expert - Le statut des baux commerciaux - 1re - 114

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DE COMMERCE
Article L. 145-16 (suite)

Refus ou attitude
passif du bailleur

ANNOTATIONS ET JURISPRUDENCE
Rec. 1982, 1, pan., p. 220 - Bull. civ. III, n° 34 - CA Toulouse, 26 mai 1993,
Loyers et copr. 1994, comm. 27, note P.-H. Brault). L'intervention du bailleur
à l'acte de cession, aux fins de donner son agrément à celle-ci, ne lui confère
pas la qualité de cocontractant à cet acte (Cass. 3e civ., 25 mars 1992, Bull.
civ. III, n° 100, p. 59 ; JCP G 1992, IV, p. 1549, obs. Monéger ; JCP E 1993,
I, p. 253, n° 30).
-	 La clause d'un bail consenti par le vendeur d'un fonds de commerce qui
fait obligation à l'acquéreur de poursuivre un contrat de concession conclu
avec un fabricant (Cass. 3e civ., 22 juill. 1987, Gaz. Pal. Rec. 1987, 2, pan.,
p. 211).
Le propriétaire ne peut, par une attitude purement passive, paralyser la cession en refusant de donner suite aux démarches dont il est l'objet (CA Paris,
17 janv. 2005, AJDI  2005, p.  388 ; Administrer, août-sept.  2005, p. 44 ;
D. 2005, p. 1476, obs. Rouquet).
En cas de refus d'autorisation de la part du bailleur ou en l'absence de réponse
à une demande d'autorisation de cession, le preneur peut se faire autoriser
par justice (Cass. com., 19 févr. 1963, Gaz. Pal. Rec. 1963, 1, p. 443 - TGI
Nice, 22 juill. 1977, AJPI 1978, p. 727), même en référé (TGI Caen, 19 nov.
1963, Gaz. Pal. Rec. 1964, 1, p. 140) dans l'attente qu'il soit statué au fond
(CA Aix-en-Provence, 26 mai 1994, Loyers et copr. 1994, comm. 437), et ce
notamment en l'absence de motif sérieux invoqué par le bailleur (CA Paris,
12 févr. 1991, Loyers et copr. 1991, comm. 311 - CA Aix-en-Provence, 7 févr.
1991, Loyers et copr. 1992, comm. 214).
Il appartient au bailleur avisé en temps utile de faire connaître ses éventuels
motifs de refus, et à défaut la cession peut être conclue sans faute imputable au preneur (CA Aix-en-Provence, 22 nov. 1994, Loyers et copr. 1995,
comm. 328, note P.-H. Brault).
Le refus du bailleur ne peut être discrétionnaire et doit revêtir un caractère
légitime (Cass. 3e civ., 15 juin 2011, n° 10-16233, Loyers et copr. 2011,
comm. 271, note P.-H. Brault), et un refus injustifié peut être sanctionné par
des dommages et intérêts (Cass. com., 15 mars 1965, Bull. civ. III, n° 165,
D. 1965, 121 - CA Nouméa, 19 août 2013, n° 12/381, Loyers et copr. 2014,
comm. 51, note P.-H. Brault) ou même, le cas échéant, par la résiliation
du bail aux torts du propriétaire avec l'allocation de dommages et intérêts
équivalents au prix de la cession envisagée, dans la mesure où il est établi
que celle-ci n'a pu aboutir par sa faute (CA Pau, 29 août 1991, Loyers et
copr. 1992, comm. 213). En outre, le bailleur peut être condamné à garantir
le preneur d'une indemnisation au profit du cessionnaire (CA Paris, 10 mars
2010, n° 08/19957).
Mais il n'est pas abusif pour une société de refuser son agrément à une cession de bail commercial, afin de protéger un de ses associés (Cass. 3e civ.,
25 oct. 2011, n° 10-25338, Gaz. Pal., 17 févr. 2012, p. 31, note C.-E. Brault ;
Administrer, déc. 2011, p. 29, note J.-D. Barbier). Par ailleurs, le refus est
justifié en cas d'inexploitation du fonds par le cédant (CA Paris, 27 avr. 1989,
Loyers et copr. 1900, n° 46).

Fraude
du bailleur

Par ailleurs, la fraude corrompt tout. Une entente entre le bailleur et le cédant
pour évincer le cessionnaire est frauduleuse (Cass. 3e civ., 1er déc. 2016,
n° 15-26384, Gaz. Pal., 14 mars 2017, p. 63, note J.-D. Barbier).

Cas particulier :
départ
à la retraite
ou invalidité
du locataire

L'article L. 145-51 prévoit que le locataire qui a demandé à bénéficier de
ses droits à la retraite, ou le locataire invalide, peut céder son bail indépendamment de son fonds de commerce, nonobstant toute clause contraire, une
clause d'agrément étant privé d'effet (Cass. 3e civ., 5 avr. 2018, n° 17-14882,
Gaz. Pal., 17 juill. 2018, p. 53, note C.-E. Brault), même en centre commercial (Cass. 3e civ., 13 mai 2015, n° 14-10368, Administrer, juin 2015, p. 24,
note J.-D. Barbier). Le bailleur qui s'oppose sans motif à la cession peut être
condamné à des dommages et intérêts égaux au prix de la cession envisagée
(Cass. 3e civ., 23 nov. 2011, n° 10-25108, Administrer, janv. 2012, p. 54,
note J.-D. Barbier ; Gaz. Pal., 17 févr. 2012, p. 32, note C.-E. Brault). Voir le
commentaire de l'article L. 145-51, ci-après.

114 · LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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